Mutuo fondiario: non è nullo se il limite di finanziabilità è superato
La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 33719/2022 ha solennemente statuito che il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385/1993 non è elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, sicchè la sua violazione non determina la nullità del contratto.
Introduzione
Il mutuo fondiario è un tipo di finanziamento a medio o lungo termine, concesso da una banca, garantito da ipoteca di primo grado su immobili. La legge prevede un limite di finanziabilità, che non deve essere superato, pari all’80% del valore dell’immobile o del costo delle opere.
La decisione della Cassazione
La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 33719/2022 ha stabilito che il limite di finanziabilità non è elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario. Ciò significa che la sua violazione non determina la nullità del contratto, ma solo la riduzione del tasso di interesse.
La Corte ha motivato la sua decisione sostenendo che il limite di finanziabilità non è una norma imperativa, ma una norma meramente specificativa o integrativa dell’oggetto del contratto. La sua violazione non pregiudica, quindi, l’interesse che la norma intendeva proteggere, ovvero la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento dei rischi nella concessione del credito.
MASSIMA Cassazione civile, Sez. un., 16 novembre 2022, n. 33719
“In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, 2º comma, D.Lgs. n. 385/1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della ‘‘vigilanza prudenziale’’ (cfr. artt. 51 e segg. e 53 T.U.B.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.
Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità`, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”
Conclusione
La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 33719/2022 ha importanti implicazioni pratiche. In particolare, la possibilità di dichiarare la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità è stata esclusa. Ciò significa che, anche in caso di violazione del limite, il contratto continuerà ad essere valido e produrrà i suoi effetti, ad eccezione del diritto del mutuatario di chiedere la riduzione del tasso di interesse.