📌 LA VICENDA
- Materia: Locazioni abitative – Licenza per finita locazione
- Oggetto: Domanda rilascio immobile – Domanda riconvenzionale riduzione canone per vizi
- Normativa: Art. 1578 c.c.; art. 1575 c.c.; art. 1576 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Cass. 11198/2007; Cass. 24459/2011
- Parole chiave: vizi cosa locata, guasti immobile, art. 1578 c.c., riduzione canone, azione adempimento, tutele conduttore
La distinzione tra vizi e guasti della cosa locata ai sensi dell’art. 1578 c.c. determina radicalmente quale tutela compete al conduttore: i vizi intrinseci presenti al momento della consegna consentono riduzione del canone o risoluzione, mentre i guasti sopravvenuti danno luogo ad azione di adempimento o risoluzione con risarcimento del danno.
Il Tribunale di Padova, con sentenza del 2026, ha respinto la domanda di riduzione del canone proposta dai conduttori di un immobile di circa 85 mq in provincia di Padova, locato dal 2009. I conduttori lamentavano la rottura della caldaia dal 2020 e il sigillo dell’impianto gas dal 2022, chiedendo la riduzione del canone corrisposto per mancata fruizione di riscaldamento e gas. Il Tribunale ha affermato che trattandosi di guasti verificatisi successivamente alla consegna nel corso del rapporto locativo, e non di vizi intrinseci alla struttura materiale dell’immobile esistenti già al momento della consegna, non opera la tutela della riduzione del corrispettivo ex art. 1578 c.c., residuando esclusivamente l’azione di adempimento prevista dall’art. 1575 c.c..
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Abuso del diritto nell’esercizio della disdetta per finita locazione e requisiti per la configurabilità, con particolare riferimento alla pluralità di modalità di esercizio del diritto e alla sproporzione ingiustificata tra beneficio e sacrificio
- Conversione automatica del contratto di locazione per studenti universitari privo dei requisiti di transitorietà in contratto di locazione abitativa a canone libero di durata quadriennale ex Cass. 2014 e 2015
- Natura costitutiva della sentenza di riduzione del canone ex art. 1578 c.c. ed effetti retroattivi dalla data di proposizione della domanda giudiziale e non dalla data di scoperta del vizio
- Principio del ne bis in idem e preclusione della domanda risarcitoria per inadempimento del locatore già rigettata con sentenza passata in giudicato in precedente giudizio
- Sufficienza dell’individuazione dell’immobile locato mediante indirizzo civico e numero di piano senza necessità di indicazione dei dati catastali quando non contestata dalle parti
- Genericità della domanda risarcitoria priva di allegazione specifica dei danni conseguenza e del nesso causale con l’inadempimento contrattuale dedotto