Trib. Bari, n. 3329/2026: la condanna dell’amministratore si limita all’ammanco di cassa concretamente accertato dalla perizia contabile.
Il tema della responsabilità dell’amministratore di condominio per ammanchi di cassa è tra i più ricorrenti nel contenzioso condominiale. Quante volte un condominio sostituisce il proprio amministratore e, all’esito del passaggio di consegne, rileva discrepanze contabili che fatica a ricondurre con certezza alla gestione uscente? Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 3329/2026, offre una risposta tecnica e rigorosa: la responsabilità dell’amministratore per ammanco di cassa è limitata a quanto risulta concretamente provato dall’elaborato peritale, e le domande risarcitorie per mala gestio che restano sul piano dell’allegazione generica non possono trovare accoglimento. Una pronuncia che vale la pena leggere con attenzione, perché fissa paletti precisi sia per chi agisce sia per chi si difende in questo tipo di controversia.
La vicenda processuale
Un condominio con sede nella provincia di Bari conveniva in giudizio, dinanzi al Giudice di Pace, la propria ex amministratrice, chiedendo la restituzione di presunti ammanchi di cassa emersi all’esito della gestione – quantificati inizialmente in oltre [OMISSIS] – nonché il risarcimento di una serie di danni patrimoniali asseritamente derivati dalla condotta dell’amministratrice uscente: interruzione della fornitura di energia elettrica per morosità, omissioni in occasione di lavori di rifacimento, apertura di un conto corrente condominiale ritenuta inopportuna, avvio di procedure monitorie asseritamente infondate nei confronti di alcuni condomini, e infine un preteso danno all’immagine del condominio.
La convenuta, costituendosi, negava qualsiasi ammanco imputabile alla propria gestione e sosteneva che le incongruenze contabili – ove presenti – fossero ascrivibili all’amministratore precedente, al quale era subentrata ricevendo una documentazione incompleta e una cassa contanti di soli pochi euro. Il Giudice di Pace di Bari, a fronte della domanda riconvenzionale del condominio eccedente la propria competenza per valore, disponeva la separazione e la rimessione al Tribunale di Bari, dove il giudizio veniva riassunto nel 2022.
In sede di riassunzione, il condominio attore – a seguito delle deduzioni svolte dalla convenuta nella propria comparsa di risposta, che indicavano nella precedente amministrazione la causa delle anomalie contabili – chiedeva e otteneva di citare in causa la società di gestione condominiale che aveva preceduto la convenuta nella carica. Il terzo chiamato eccepiva l’inammissibilità della chiamata per inosservanza dell’art. 269 c.p.c.., contestando di aver ricevuto la citazione tardivamente.
Nel corso dell’istruttoria venivano espletati gli interrogatori formali delle parti e disposta una consulenza tecnica d’ufficio affidata a un geometra, con il compito di verificare la corretta tenuta della contabilità condominiale nei due distinti periodi di gestione e di accertare l’effettiva entità degli ammanchi. All’udienza del 2026 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva rimessa in decisione.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il nucleo normativo della controversia ruota attorno agli obblighi dell’amministratore di condominio previsti dagli artt. 1130 e 1135 c.c.. L’art. 1130, n. 10, c.c.. impone all’amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione. L’art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.. configura la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio come grave irregolarità, mentre il successivo n. 7 annovera tra le gravi irregolarità la mancata convocazione dell’assemblea per la deliberazione approvativa del rendiconto. Il riferimento alla responsabilità contrattuale dell’amministratore – che assume un incarico riconducibile al mandato ex art. 1710 c.c.. – completa il quadro normativo di riferimento, esponendo l’amministratore inadempiente all’azione risarcitoria del condominio ai sensi dell’art. 1218 c.c..
Gli istituti giuridici coinvolti
Il passaggio di consegne tra amministratori successivi è istituto privo di una disciplina legislativa puntuale, ma la cui rilevanza pratica è altissima: è il momento in cui si cristallizza la situazione patrimoniale ereditata e si fissano le responsabilità delle gestioni precedenti. Il Tribunale di Bari richiama, in questo contesto, il principio della specificità dell’allegazione probatoria: non è sufficiente che il condominio lamenti genericamente discrepanze contabili, né che il CTU non riesca a ricostruire i flussi di cassa per mancanza di documentazione. La responsabilità dell’amministratore uscente – figura contrattuale tenuta alla diligenza del mandatario – può essere affermata solo nei limiti in cui l’inadempimento sia concretamente dimostrato.
Viene in rilievo anche il regime della chiamata del terzo ex art. 269 c.p.c.., con riferimento alla tempestività della richiesta di integrazione del contraddittorio. Il Tribunale affronta l’eccezione preliminare della terza chiamata – che lamentava una citazione tardiva – e la rigetta, rilevando che l’esigenza di coinvolgere l’amministratrice precedente era emersa solo a seguito delle deduzioni della convenuta nella comparsa di risposta, e che la richiesta era stata formulata alla prima udienza utile successiva.
La responsabilità dell’amministratore per ammanco di cassa e i limiti della prova
Qual è, allora, il perimetro della responsabilità dell’amministratore di condominio per ammanco di cassa? Il Tribunale di Bari è netto: la condanna è possibile solo nei limiti di quanto la CTU ha potuto concretamente accertare. Nel caso di specie, il perito aveva verificato che al momento del passaggio di consegne tra la gestione uscente e la successiva risultava una cassa contanti non versata di [OMISSIS], il cui ammanco era effettivamente imputabile alla convenuta. Tutte le altre voci contestate dal condominio – compreso il “fondo consumo acqua” di [OMISSIS] – non risultavano ascrivibili alla convenuta bensì alla gestione precedente, o comunque non erano ricostruibili per mancanza di giustificativi di spesa. La condanna si arresta quindi alla somma provata.
Ma cosa succede se il CTU non riesce a ricostruire la contabilità per mancanza di documentazione? Il Tribunale risponde implicitamente: il rischio probatorio ricade su chi agisce. In assenza di prova specifica, la domanda non può essere accolta.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale di Bari ha accolto la domanda restitutoria del condominio nei soli limiti dell’ammanco concretamente dimostrato dalla CTU, condannando la convenuta al pagamento di [OMISSIS]. Ha invece rigettato tutte le domande risarcitorie per mala gestio.
Il ragionamento del giudicante segue una logica stringente. Sul primo addebito – l’interruzione della fornitura elettrica per morosità – il Tribunale osserva che non è stato dimostrato il nesso causale tra l’ammanco di cassa (ridottissimo rispetto a quanto inizialmente preteso) e il mancato pagamento del fornitore. La tesi per cui l’amministratrice avrebbe dovuto prioritizzare il pagamento della bolletta elettrica è stata sollevata solo in comparsa conclusionale, risultando così inammissibile per tardività. Né è stata fornita prova di un danno concreto, come le spese per il riallaccio.
Sul secondo addebito – le presunte omissioni nei lavori di rifacimento – il Tribunale rileva che lo stesso condominio ha prodotto documentazione da cui emerge che la contestazione alla ditta esecutrice fu poi effettuata, senza però dimostrare né che fosse fondata né che fosse stata considerata tardiva. Prova assente, domanda rigettata.
Sull’apertura del conto corrente aggiuntivo, la convenuta ha dimostrato che si trattava di una scelta deliberata dall’assemblea condominiale all’unanimità, nell’ottica di una separazione contabile tra le diverse palazzine dell’intercondominio. Nessuna irregolarità dunque.
Quanto alle procedure monitorie avviate nei confronti di alcuni condomini, il Tribunale esclude la responsabilità dell’amministratrice: per uno dei decreti ingiuntivi non è stato depositato il ricorso originario né è stato provato l’esito del giudizio di opposizione, per cui l’infondatezza dell’iniziativa non era affatto evidente; per l’altro, l’assemblea non aveva mai deliberato la compensazione del credito condominiale con quello del condomino, per cui l’ingiunzione – ancorché “inopportuna” – non era arbitraria.
Infine, la domanda di danno all’immagine è stata rigettata per genericità assoluta: il condominio non aveva indicato chi fossero i terzi destinatari delle presunte esternazioni dell’amministratrice, né il contenuto specifico delle informazioni diffuse. Lo stesso interrogatorio formale dell’attrice aveva rivelato che la convenuta aveva discusso la vicenda in convegni professionali senza mai citare il nome del condominio.
Sull’art. 96 c.p.c.. – la domanda di condanna per lite temeraria avanzata dalla terza chiamata – il Tribunale la rigetta per assenza dei presupposti. Le spese di CTU vengono poste per metà a carico del condominio attore e per metà a carico della convenuta; il condominio viene condannato alle spese processuali della terza chiamata, compensate le restanti.
Per il professionista che assiste condomini o amministratori in controversie di questo tipo, la sentenza offre indicazioni operative precise: l’azione risarcitoria per mala gestio dell’amministratore richiede allegazioni specifiche, tempestive e sorrette da prova concreta – non basta il richiamo generico a disservizi o disfunzioni gestionali. La CTU contabile è lo strumento imprescindibile, ma il perimetro della condanna non può spingersi oltre ciò che l’elaborato peritale ha effettivamente accertato.