📌 LA VICENDA
- Materia: Locazioni abitative – Opposizione a decreto ingiuntivo
- Oggetto: Ingiunzione pagamento canoni – Eccezioni inadempimento locatore e vizi cosa locata
- Normativa: Art. 657 c.p.c.; art. 653 c.p.c.; Cass. 8116/2020
- Giurisprudenza conforme: Cass. 8116/2020; Trib. Arezzo 15.5.2007
- Parole chiave: giudicato convalida sfratto, ingiunzione contestuale, fatti impeditivi estintivi, inammissibilità opposizione, ne bis in idem
L’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità accompagnata da ingiunzione contestuale di pagamento dei canoni ha efficacia di cosa giudicata sostanziale anche sui fatti impeditivi ed estintivi del credito, precludendo ogni contestazione in sede di successiva opposizione al decreto ingiuntivo.
Il Tribunale di Bari, con sentenza del 2026, ha dichiarato inammissibile l’opposizione proposta dalla conduttrice contro il decreto ingiuntivo per pagamento di canoni scaduti emesso contestualmente all’ordinanza di convalida di sfratto. La controversia riguardava un immobile di circa 85 mq in provincia di Bari, locato dal 2018. L’opponente aveva dedotto inadempimenti della locatrice relativi a vizi dell’immobile locato, compensazione di canoni concordata e minor godimento del bene, eccezioni che avrebbero dovuto essere sollevate nel giudizio di convalida. Il Tribunale ha statuito che quando allo sfratto per morosità si accompagna contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultano coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi ed estintivi del relativo obbligo, costituendo il giudizio di convalida l’unico luogo processuale per far valere tali difese.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Deposito cauzionale nelle locazioni e obbligo restitutorio del locatore sorto al termine del rapporto non appena avvenuto il rilascio dell’immobile, salvo domanda giudiziale per trattenimento a copertura di danni specifici
- Onere probatorio gravante sul locatore che intenda trattenere il deposito cauzionale dopo il rilascio, con necessità di proporre domanda giudiziale e provare specificamente i danni subiti o importi rimasti impagati
- Distinzione tra domanda riconvenzionale risarcitoria e mera difesa volta a negare il fatto costitutivo del credito alla restituzione del deposito cauzionale, con rispetto dei termini processuali a pena di decadenza
- Insussistenza automatica di obbligazioni inadempiute del conduttore dallo svincolo del deposito cauzionale, non essendo l’accertamento negativo dei danni a far sorgere il diritto alla restituzione ma l’avvenuto rilascio
- Inapplicabilità della condanna ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria in caso di soccombenza non totale della parte con accoglimento parziale delle domande
- Compensazione integrale delle spese processuali ex art. 92 c.p.c. in presenza di evidenti ragioni di soccombenza reciproca tra le parti