Il controverso tema della proprietร del lastrico solare rappresenta uno degli argomenti piรน dibattuti nellโambito del diritto condominiale italiano. La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8527/2025, ha fornito importanti chiarimenti sui criteri da applicare per determinare la proprietร del lastrico solare in caso di passaggi di proprietร complessi e ricostituzione della proprietร esclusiva dellโintero edificio. La pronuncia offre unโinterpretazione autorevole dellโart. 1117 del codice civile, stabilendo che quando un edificio, originariamente appartenente ad un unico proprietario, viene frazionato in piรน unitร immobiliari cedute a soggetti diversi, successivamente torna ad una proprietร unitaria e infine viene nuovamente diviso tra piรน soggetti, sorge un nuovo condominio nel quale il lastrico solare rientra automaticamente tra i beni comuni, indipendentemente dalle precedenti riserve di proprietร .
La decisione risulta particolarmente significativa per la prassi immobiliare e per i professionisti del settore, poichรฉ contribuisce a fare chiarezza su situazioni complesse che spesso generano contenziosi tra condomini. La Cassazione ha infatti affermato un principio di diritto che supera le incertezze interpretative riguardanti la sorte delle riserve di proprietร esclusiva a seguito della ricostituzione della proprietร unitaria dellโedificio. Secondo i giudici di legittimitร , quando un condominio viene meno per effetto della ri-concentrazione delle proprietร e successivamente rinasce a seguito di nuove alienazioni, la presunzione di condominialitร del lastrico solare prevista dallโart. 1117 c.c. torna ad operare pienamente, senza che possano essere invocate le precedenti riserve di proprietร esclusiva.
Tale interpretazione si basa precisamente su quanto affermato dalla Corte di Cassazione nel testo della sentenza, dove si sottolinea che โil condominio consiste nella presenza di beni comuni strumentali alle unitร abitative individualiโ e che โa seguito delle retro-alienazioni o della concentrazione, non vi sono piรน nรฉ beni comuni nรฉ proprietร individuali facenti capo a soggetti diversi ma vi รจ solo una proprietร esclusiva sui beni strumentali e sulle unitร abitativeโ. La Corte chiarisce in modo inequivocabile che lโart. 1117 c.c. torna pienamente operativo quando sorge un nuovo condominio, salvo che non vi sia una nuova espressa riserva di proprietร esclusiva.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un palazzo in Ragusa, costruito originariamente da unโunica proprietร , che ha subito nel corso degli anni diversi passaggi di proprietร , fino alla vendita del lastrico solare a un terzo soggetto, atto che ha generato la controversia oggetto della sentenza. La pronuncia rappresenta quindi un importante precedente per situazioni analoghe e fornisce criteri interpretativi chiari per la risoluzione di casi simili, contribuendo alla sicurezza giuridica in un settore spesso caratterizzato da incertezze e contrasti giurisprudenziali.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda giudiziaria trae origine dalla domanda proposta da alcuni proprietari di un piano secondo e del piano terreno di un palazzo situato in una cittร siciliana. I ricorrenti chiedevano di dichiarare inefficace nei loro confronti lโatto stipulato nel settembre 2012, con cui altri proprietari del terzo e del primo piano dellโedificio avevano venduto il lastrico solare dellโimmobile a un terzo soggetto. La questione centrale del contenzioso riguardava lโappartenenza del lastrico solare, se cioรจ questo fosse un bene comune del condominio oppure un bene di proprietร esclusiva e, come tale, liberamente alienabile da parte loro.
Il palazzo in questione era stato originariamente edificato da due coniugi, che ne erano gli unici proprietari. Nel 1971, i proprietari originari avevano donato alle figlie il terzo e il secondo piano dellโedificio, riservandosi la proprietร esclusiva del lastrico. Questo primo atto di disposizione aveva dato vita ad un condominio, nel quale il lastrico solare era stato espressamente escluso dalle parti comuni. In seguito, nel 1973, una delle figlie aveva venduto il terzo piano ai genitori e, nel 1978, lโaltra figlia aveva donato il secondo piano sempre ai genitori. Attraverso queste operazioni, lโintero palazzo era tornato ad essere di proprietร esclusiva dei coniugi originari, determinando cosรฌ la cessazione del condominio precedentemente costituito.
Successivamente, nel 1982, i proprietari originari avevano trasferito nuovamente alle figlie la nuda proprietร del secondo e del terzo piano dellโedificio. In questo secondo atto di trasferimento, diversamente da quanto era avvenuto nel 1971, non era stata prevista alcuna riserva di proprietร esclusiva del lastrico solare. I coniugi erano poi deceduti rispettivamente nel 1993 e nel 2000. Nel 2012, i nuovi proprietari del terzo e del primo piano dellโedificio avevano venduto il lastrico solare a un terzo soggetto, con lโatto la cui efficacia era stata contestata dai ricorrenti.
Il Tribunale competente, in primo grado, aveva rigettato la domanda proposta dai ricorrenti, ritenendo che il lastrico solare fosse stato legittimamente venduto. Secondo il giudice di primo grado, il lastrico era pervenuto ai venditori dai genitori e originari unici proprietari che, allorchรฉ avevano dato vita al condominio nel 1971, alienando alcune unitร immobiliari, si erano riservati la proprietร del lastrico, escludendolo espressamente dal novero dei beni condominiali. La Corte dโAppello, con sentenza del 2023, ha invece riformato la decisione del Tribunale, accogliendo la tesi dei ricorrenti. La Corte territoriale ha ritenuto che il condominio creato nel 1971 fosse venuto meno nel 1978, quando lโintero edificio era tornato ad essere di proprietร dei coniugi originari, e che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio, nel quale, non essendo stata prevista alcuna riserva, il lastrico solare doveva considerarsi un bene comune ai sensi dellโart. 1117 c.c..
Di conseguenza, la Corte dโAppello ha ritenuto che la vendita del lastrico solare effettuata nel 2012 fosse inopponibile ai ricorrenti in quanto proprietari di altre unitร immobiliari dellโedificio e, quindi, comproprietari del lastrico solare. Avverso questa sentenza, lโacquirente del lastrico ha proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che la Corte dโAppello avesse errato nel ritenere che il lastrico solare fosse divenuto un bene comune con la nascita del nuovo condominio nel 1982, nonostante la precedente riserva di proprietร esclusiva del 1971. La questione sottoposta allโesame della Suprema Corte concerneva, quindi, lโinterpretazione dellโart. 1117 c.c. e la determinazione degli effetti della ricostituzione della proprietร esclusiva dellโintero edificio sulle precedenti riserve di proprietร .
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso in esame ha richiesto unโapprofondita analisi delle norme civilistiche in materia di condominio e delle relative interpretazioni giurisprudenziali. La disposizione centrale nella controversia รจ rappresentata dallโart. 1117 del codice civile, che disciplina le parti comuni dellโedificio. Questo articolo, inserito nel Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, stabilisce una presunzione di condominialitร per determinate parti dellโedificio, tra cui il suolo su cui sorge lโedificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni dโingresso e i vestiboli, i portici, i cortili e altre parti destinate allโuso comune.
Secondo la formulazione dellโart. 1117 c.c., queste parti si presumono di proprietร comune dei proprietari delle singole unitร immobiliari dellโedificio, โse non risulta il contrario dal titoloโ. Questa norma stabilisce quindi una presunzione relativa, che puรฒ essere superata dalla prova contraria risultante dal titolo di proprietร . Nel caso specifico dei lastrici solari, la giurisprudenza consolidata della Cassazione ha chiarito che questi sono considerati di proprietร comune a meno che non risulti diversamente dal titolo. In particolare, la Suprema Corte ha piรน volte affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui allโart. 1117 c.c., occorre fare riferimento allโatto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di unโunitร immobiliare dallโoriginario proprietario ad altro soggetto.
La sentenza richiama espressamente alcuni precedenti giurisprudenziali rilevanti, in particolare lโordinanza n. 20693 del 09/08/2018 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, secondo cui โal fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui allโart. 1117 c.c., occorre fare riferimento allโatto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di unโunitร immobiliare dallโoriginario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietร di un bene potenzialmente rientrante nellโambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuniโ. Questa interpretazione รจ stata confermata anche in altre pronunce, come la sentenza n. 11812/2011 e, piรน recentemente, le sentenze n. 30229/2023 e n. 17862/2023.
Tuttavia, la questione peculiare affrontata nella sentenza in esame riguarda lโipotesi in cui, dopo la costituzione del condominio con riserva di proprietร esclusiva del lastrico solare, lโedificio torni ad essere di proprietร di un unico soggetto e successivamente venga nuovamente frazionato in piรน unitร immobiliari. In tali circostanze, la Corte ha dovuto chiarire se la presunzione di condominialitร dellโart. 1117 c.c. torni ad operare con riferimento al nuovo condominio, o se invece la precedente riserva di proprietร continui a produrre effetti nonostante lโestinzione e la successiva ricostituzione del condominio.
La giurisprudenza precedente non aveva affrontato specificamente questa particolare situazione, rendendo la pronuncia n. 8527/2025 un importante precedente per la risoluzione di casi analoghi. In effetti, la Corte di Cassazione ha dovuto integrare i principi giร affermati in precedenza con una nuova interpretazione che tenesse conto delle peculiaritร del caso concreto, caratterizzato da una sequenza complessa di trasferimenti di proprietร che aveva portato prima alla nascita di un condominio, poi alla sua estinzione per riconcentrazione delle proprietร in un unico soggetto, e infine alla costituzione di un nuovo condominio in assenza di una nuova riserva espressa.
La Cassazione ha preso in considerazione anche i principi generali in materia di estinzione dei diritti reali, secondo cui la cessazione del condominio per riconcentrazione delle proprietร in un unico soggetto determina lโestinzione dei regimi giuridici precedentemente applicabili alle parti comuni. In questo contesto, rilevante รจ stato anche il riferimento agli art. 817, 818, 1321, 1350, 2644 e 2727 del codice civile, menzionati nel ricorso ma ritenuti non violati dalla Corte dโAppello. Questi articoli disciplinano rispettivamente la nozione di pertinenza, gli accessori, il contratto, gli atti che devono farsi per iscritto, la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili e le presunzioni semplici.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso proposto da Maria Campo, confermando lโinterpretazione fornita dalla Corte dโAppello di Catania in merito alla proprietร condominiale del lastrico solare. La decisione si basa su unโarticolata analisi giuridica che chiarisce il regime proprietario del lastrico solare a seguito delle complesse vicende che hanno interessato lโedificio in questione. La Suprema Corte ha delineato con precisione il meccanismo di costituzione, estinzione e ricostituzione del condominio, fornendo unโinterpretazione autorevole dellโart. 1117 c.c. in relazione a situazioni caratterizzate da plurimi passaggi di proprietร .
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione puรฒ essere cosรฌ sintetizzato: nel caso in cui lโoriginario proprietario unico di un edificio alieni una o piรน unitร immobiliari, nasce un condominio su tutte le parti comuni ex art. 1117 c.c. o comunque messe negozialmente in comune; se lโoriginario proprietario si riserva la proprietร esclusiva di una parte dellโedificio (nella specie, il lastrico solare) che altrimenti sarebbe comune, tale riserva รจ efficace e deroga alla presunzione di condominialitร ; se successivamente le unitร immobiliari alienate vengono retroalienate allโoriginario proprietario, il condominio si estingue, poichรฉ viene meno la pluralitร di proprietari; se in seguito lโoriginario proprietario aliena nuovamente una o piรน unitร immobiliari senza rinnovare la riserva di proprietร esclusiva, nasce un nuovo condominio nel quale il lastrico solare รจ un bene comune ai sensi dellโart. 1117 c.c..