Una vicenda processuale di particolare interesse ha visto contrapposti gli acquirenti di due immobili in asta giudiziaria e il professionista delegato alla vendita che aveva gestito la procedura esecutiva immobiliare. La questione centrale riguarda il mancato inserimento nelle spese della procedura dei costi sostenuti dagli aggiudicatari per lo smaltimento di materiale di risulta presente negli immobili acquistati, nonostante il Giudice dell’Esecuzione avesse espressamente autorizzato tale intervento.
Gli acquirenti, dopo essersi aggiudicati due lotti immobiliari nell’ambito di una procedura esecutiva, si sono trovati a dover affrontare la presenza di materiale di risulta e detriti che rendevano gli immobili non immediatamente utilizzabili. Seguendo le procedure previste dalla legge, hanno presentato regolare istanza al Giudice dell’Esecuzione chiedendo di essere autorizzati allo smaltimento di tali materiali e di poter inserire i relativi costi tra le spese della procedura. Il magistrato aveva accolto la richiesta con apposita ordinanza, disponendo che si procedesse secondo quanto richiesto dagli aggiudicatari.
Nonostante questa chiara autorizzazione giudiziale, il professionista delegato alla vendita non ha dato seguito alle disposizioni del Giudice, ritenendo personalmente che i costi di smaltimento non dovessero gravare sulla procedura esecutiva. Gli acquirenti si sono quindi trovati costretti a sostenere direttamente le spese per rendere gli immobili abitabili, senza poter ottenere il rimborso nell’ambito della procedura che si era ormai conclusa.
Di fronte a questa situazione, gli aggiudicatari hanno deciso di agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti, fondando la propria pretesa sulla responsabilità professionale del delegato che aveva esorbitato dalla delega ricevuta, disattendendo un provvedimento giudiziale vincolante. La controversia è approdata al Tribunale di Lecce che nel 2025 si è pronunciato con una sentenza destinata a chiarire i limiti dell’operato del professionista delegato e la sua responsabilità verso i terzi danneggiati dal suo comportamento.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine da una procedura di esecuzione immobiliare nella quale erano stati posti in vendita diversi lotti immobiliari. Gli odierni attori parteciparono all’asta giudiziaria e si aggiudicarono due distinti lotti, identificati nella procedura come lotto numero 2 e lotto numero 3. Il primo consisteva in un garage, mentre il secondo era costituito da un’unità abitativa di maggiori dimensioni.
Al momento dell’immissione nel possesso degli immobili acquistati, gli aggiudicatari constatarono la presenza di materiale di risulta e detriti che compromettevano la fruibilità degli stessi. Nel verbale di immissione in possesso relativo al lotto numero 3, redatto nel giugno del 2021, venne espressamente annotato che l’immobile si trovava in uno stato caratterizzato dalla presenza di “materiale di risulta dovuto alla caduta di materiale dal soffitto”. Tale situazione era già emersa nel corso dei sopralluoghi precedenti all’aggiudicazione, ai quali avevano partecipato anche gli acquirenti.
Gli aggiudicatari, ritenendo che la rimozione di tali materiali dovesse rientrare tra le spese della procedura esecutiva, presentarono nel novembre del 2021 una formale istanza al Giudice dell’Esecuzione. Con tale richiesta chiedevano di essere immessi nel possesso anche del lotto numero 2 e di essere autorizzati a provvedere allo smaltimento del materiale di risulta presente in entrambi gli immobili acquistati. Allegarono alla loro istanza un preventivo di spesa per gli interventi di smaltimento necessari, quantificando i costi in diverse migliaia di euro.
Nell’istanza gli acquirenti ponevano anche altre questioni riguardanti lo stato degli immobili, chiedendo in particolare che il professionista delegato si pronunciasse in ordine alla presenza o meno di grate divisorie menzionate nella perizia tecnica dell’immobile e sulla persistenza di tubi di scarico provenienti dagli appartamenti sovrastanti. Gli istanti precisavano che, a loro memoria, tali elementi non erano presenti al momento del sopralluogo iniziale.
Il professionista delegato, in calce alla medesima istanza degli acquirenti, appose una propria relazione nella stessa data dell’istanza, ma senza che risultasse apposto alcun timbro di avvenuto deposito presso la cancelleria del tribunale. In tale relazione il professionista comunicava di aver già informato gli aggiudicatari che, a suo parere, nulla era dovuto per lo smaltimento dei materiali presenti nel lotto numero 3, trattandosi di strutture ancorate al bene immobile quali controsoffitti. Per quanto concerneva il lotto numero 2, il delegato dichiarava che avrebbe provveduto nei giorni successivi a incaricare una ditta specializzata per lo smaltimento degli scatoloni contenenti materiale di risulta ivi presenti.
Il giorno successivo alla presentazione dell’istanza, il Giudice dell’Esecuzione emise un provvedimento a margine del reclamo proposto, con il quale disponeva testualmente: “V° si autorizza quanto richiesto”. Tale provvedimento, inequivocabilmente favorevole alle richieste degli acquirenti, autorizzava dunque gli aggiudicatari a procedere agli interventi di smaltimento dei materiali di risulta in entrambi i lotti, secondo il preventivo di spesa che avevano depositato insieme all’istanza.
Nonostante questa chiara autorizzazione giudiziale, il professionista delegato non diede esecuzione alle disposizioni del magistrato. In particolare, il delegato non provvedeva a inserire nella procedura esecutiva le spese preventivate e autorizzate, che ammontavano complessivamente a diverse migliaia di euro. Gli acquirenti, confidando nell’autorizzazione ricevuta dal Giudice dell’Esecuzione, procedettero autonomamente agli interventi di smaltimento sostenendo direttamente i costi, nella legittima aspettativa di essere successivamente rimborsati nell’ambito della procedura.
La procedura esecutiva venne chiusa nel dicembre del 2021. Solo successivamente alla chiusura, nel marzo del 2022, il professionista delegato presentò al Giudice dell’Esecuzione una richiesta di “chiarimenti” in ordine all’ordinanza emessa mesi prima. Su tale tardiva istanza il magistrato dispose che si autorizzava a procedere secondo le osservazioni svolte dal delegato nella sua relazione di novembre precedente, ovvero secondo l’opinione che i costi non dovessero gravare sulla procedura.
A quel punto, però, la procedura era ormai conclusa e il Giudice dell’Esecuzione aveva perso ogni potere decisorio sulla stessa. Gli acquirenti si trovarono quindi nella situazione di aver sostenuto spese consistenti per rendere abitabili gli immobili acquistati, sulla base di un’autorizzazione giudiziale regolarmente ottenuta, senza poter più ottenere il rimborso nell’ambito della procedura esecutiva ormai chiusa. Di fronte a questa situazione decisero di agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno subito a causa del comportamento del professionista delegato.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La figura del professionista delegato alla vendita nelle procedure esecutive immobiliari è disciplinata dal codice di procedura civile che ne definisce poteri, doveri e responsabilità. Il professionista delegato svolge un ruolo di ausiliario del giudice ai sensi dell’articolo 68 del codice di procedura civile, prestando la propria opera tecnica per coadiuvare il magistrato nell’espletamento della procedura esecutiva.
In questa veste il delegato è chiamato a svolgere molteplici attività, tra cui la predisposizione della relazione di stima dei beni da vendere, la pubblicità della vendita, l’organizzazione delle operazioni di vendita stesse, la custodia dei beni pignorati e la loro consegna agli aggiudicatari. Il professionista opera sulla base di una delega conferita dal Giudice dell’Esecuzione mediante apposito decreto e deve attenersi scrupolosamente alle disposizioni impartite dal magistrato nell’esercizio delle proprie funzioni.
Per quanto concerne la responsabilità del professionista delegato, essa è disciplinata dall’articolo 2043 del codice civile che regola la responsabilità aquiliana per fatto illecito. Il professionista risponde dei danni arrecati a terzi nello svolgimento delle proprie funzioni secondo i parametri generali dettati in materia di responsabilità extracontrattuale. Per configurare la responsabilità è necessaria la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi dell’illecito civile: il fatto illecito commesso dal professionista, la colpevolezza del suo comportamento, il danno ingiusto subito dal terzo e il nesso di causalità tra la condotta e il pregiudizio.
Il codice di procedura civile prevede specifici rimedi contro gli atti del professionista delegato che l’interessato ritenga lesivi dei propri diritti. L’articolo 592 ter del codice di procedura civile stabilisce espressamente che contro gli atti del professionista delegato è ammesso reclamo al giudice dell’esecuzione. Il magistrato decide su tale reclamo con ordinanza che può essere impugnata ai sensi dell’articolo 617 del codice di procedura civile, ovvero mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi.
Questo sistema di tutele è volto a garantire che l’operato del professionista delegato rimanga sempre sotto il controllo del Giudice dell’Esecuzione e che le parti della procedura dispongano di strumenti per contestare eventuali comportamenti illegittimi. Il professionista non può agire discrezionalmente ma deve attenersi alle direttive impartite dal magistrato, non potendo sostituire la propria valutazione a quella del giudice che ha emesso specifiche disposizioni.
Un principio fondamentale che governa l’attività del delegato è quello secondo cui egli non può esorbitare dalla delega ricevuta. Ciò significa che il professionista deve operare nei limiti dei poteri conferitigli e secondo le modalità indicate dal Giudice dell’Esecuzione. Qualora il delegato ritenga opportuno o necessario discostarsi dalle disposizioni ricevute, deve preventivamente sottoporle al vaglio del magistrato e ottenere una nuova autorizzazione, non potendo autonomamente decidere di non dare seguito a provvedimenti giudiziali già emessi.
In materia di spese della procedura esecutiva, la legge prevede che determinati costi sostenuti nel corso dell’esecuzione gravino sulla procedura stessa e vengano quindi soddisfatti con priorità rispetto alle pretese creditorie. Tra queste spese rientrano quelle necessarie per la conservazione e l’amministrazione dei beni pignorati, nonché quelle funzionali alla loro vendita. La qualificazione di una determinata spesa come spesa di procedura compete al Giudice dell’Esecuzione, che può autorizzarne il sostenimento con apposito provvedimento.
Una volta che il magistrato ha autorizzato una specifica spesa qualificandola come spesa di procedura, tale decisione vincola tutti i soggetti coinvolti nell’esecuzione, ivi compreso il professionista delegato. Quest’ultimo non può autonomamente disattendere il provvedimento del giudice ritenendo personalmente che la spesa non debba gravare sulla procedura. Un comportamento di questo tipo configura un esorbitare dalla delega e può fondare la responsabilità del professionista per i danni che ne derivino.
La giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi in diverse occasioni sulla responsabilità del professionista delegato, affermando principi importanti. È stato chiarito che il delegato risponde dei danni causati a terzi quando il suo comportamento sia caratterizzato da colpa, anche lieve, nell’espletamento delle funzioni affidategli. La responsabilità può derivare sia da comportamenti commissivi che omissivi, quando il professionista trascuri di compiere attività che rientrano tra i suoi doveri.
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