Trib. Palermo, n. 1470/2026 V.G.: revocato l’amministratore di condominio per la tardiva presentazione del rendiconto annuale di gestione.
Il condomino che riceve il rendiconto annuale con mesi di ritardo non sta assistendo a un disguido amministrativo trascurabile, ma a una violazione che la legge qualifica come grave irregolarità. Il Tribunale di Palermo lo ha ribadito con un decreto che affronta proprio il tema della revoca amministratore condominio per inosservanza del termine previsto dall’art. 1130 c.c.. La vicenda riguarda un caso concreto e ricorrente nella prassi condominiale: un rendiconto presentato quasi nove mesi oltre la scadenza di legge. La decisione chiarisce un punto spesso frainteso dagli amministratori in difficoltà con le scadenze. Anche se l’assemblea approva successivamente il rendiconto, il condomino può comunque ottenere la revoca giudiziale. Vediamo perché.
La vicenda processuale
Una condomina di un complesso immobiliare sito in provincia di Palermo ha proposto ricorso ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c., chiedendo la revoca dell’amministratore pro tempore. La ricorrente ha contestato numerose irregolarità nella gestione condominiale: l’omessa presentazione del rendiconto relativo all’anno 2024 nei termini previsti, l’esecuzione di pagamenti e incassi tramite cassa contanti anziché sul conto corrente condominiale, la gestione anomala di un contratto di locazione formalmente cessato ma proseguito di fatto, l’omesso esercizio dell’azione di recupero crediti nonostante un mandato assembleare esplicito, e ulteriori violazioni degli obblighi informativi e di tenuta dei registri.
L’amministratore resistente si è costituito eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione passiva, sostenendo di essere stato citato nella qualità anziché in proprio. Nel merito, ha contestato integralmente gli addebiti, deducendo di aver presentato il rendiconto 2024 insieme a quello 2025 in occasione di un’assemblea convocata solo nel marzo [OMISSIS]. Ha inoltre eccepito che le operazioni in contanti riguardavano importi modesti e che il rapporto locativo era proseguito per tacita proroga con introiti regolarmente contabilizzati. Nel corso del giudizio, il resistente ha rappresentato che l’assemblea condominiale aveva nel frattempo approvato entrambi i rendiconti, riconfermandolo nell’incarico.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il decreto muove dalla lettura combinata dell’art. 1130, comma 1, n. 10, c.c. e dell’art. 1129, comma 11 e comma 12, n. 1, c.c.. La prima disposizione impone all’amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio. La seconda individua espressamente, tra i motivi tipizzati di revoca giudiziale, proprio la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro tale termine. Non si tratta, dunque, di una violazione generica suscettibile di valutazione discrezionale da parte del giudice, ma di un’ipotesi che il legislatore ha già qualificato come grave.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore, disciplinato dall’art. 737 c.p.c. e instaurato nelle forme della volontaria giurisdizione, risponde – osserva il Tribunale – a un’esigenza di tutela rapida ed efficace della corretta gestione condominiale. Il giudice richiama sul punto un precedente delle Sezioni Unite della Cassazione, secondo cui il rimedio consente al singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria “anticipando la deliberazione dell’assemblea condominiale eventualmente inerte o persino andando in contrasto con una già espressa volontà della maggioranza dei condomini” [Cass. Sez. Un., n. 20957/2004]. L’interesse tutelato, ritenuto superiore rispetto a quello dei singoli condomini e agli stessi diritti dell’amministratore, giustifica l’intervento giudiziale anche senza la necessaria partecipazione al giudizio del condominio nel suo complesso, essendo sufficiente che il provvedimento venga adottato sentito l’amministratore, come previsto dall’art. 64, comma 1, disp. att. c.c..
Il principio guida: revoca amministratore condominio anche dopo l’approvazione tardiva
Il cuore della decisione sta nell’irrilevanza della successiva approvazione assembleare. Il Tribunale chiarisce che l’eventuale avallo dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea, intervenuto dopo la presentazione tardiva del rendiconto, non esclude affatto il potere del singolo condomino di ottenere la revoca giudiziale. Ma cosa succede se l’assemblea ha già riconfermato l’amministratore nell’incarico? Nulla cambia: il diritto del condomino di denunciare la grave irregolarità resta autonomo e non viene sanato dalla fiducia accordata in seguito dalla maggioranza. Nel caso esaminato, il termine per la convocazione dell’assemblea relativa al rendiconto 2024 scadeva al [OMISSIS] dell’anno successivo, mentre la convocazione effettiva è avvenuta solo a marzo dell’anno seguente, con un ritardo di quasi nove mesi.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha accolto la domanda di revoca, ritenendo dirimente e di per sé sufficiente la fondatezza del motivo relativo al ritardo nella presentazione del rendiconto, con conseguente assorbimento delle ulteriori doglianze sollevate dalla ricorrente in merito alla gestione della cassa contanti, alla locazione dell’alloggio del portiere e agli altri profili contestati. Quanto all’eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva, sollevata dal resistente per essere stato citato nella qualità anziché in proprio, il collegio l’ha ritenuta sanata dalla costituzione in giudizio e dalle difese ampiamente svolte rispetto agli addebiti contestati.
Il giudice ha inoltre escluso ogni rilevanza alla circostanza, che il resistente intendeva provare per testimoni, secondo cui il ritardo sarebbe stato causato da comportamenti ostruzionistici della stessa ricorrente nella verifica della documentazione contabile. L’obbligo di presentazione del rendiconto risponde infatti a un interesse che il decreto definisce superiore, posto a tutela non solo dei condomini ma anche dei terzi eventualmente creditori del condominio, e per questo sottratto a valutazioni discrezionali sia dell’amministratore sia dei condomini stessi. Sul piano pratico, la pronuncia offre un criterio applicativo netto: una volta accertato il superamento del termine di centottanta giorni, la gravità del ritardo si presume, senza che residuino margini per giustificazioni legate a dinamiche interne tra amministratore e condomini. Le spese di lite, liquidate secondo i parametri minimi del d.m. n. 55/2014 in ragione della semplicità dell’accertamento, sono state poste a carico del resistente soccombente.