Cass. civ., Sez. II, n. 26533/2026: confermata l’applicazione dell’art. 1126 c.c. a un terrazzo con funzione di parziale copertura.
Se dal terrazzo di un condomino provengono infiltrazioni nell’appartamento sottostante, chi paga le riparazioni e il danno? Dipende da ciò che quel terrazzo fa per l’edificio. Con l’ordinanza del 2026 la Seconda Sezione civile ha lasciato ferma la decisione d’appello che, riconosciuta al terrazzo una funzione di parziale copertura, aveva ripartito danno e spese tra la società proprietaria e il condominio. Il riparto spese terrazzo di copertura segue l’art. 1126 c.c., non la disciplina generale delle parti comuni. Il frontalino del balcone, se ha funzione strutturale e non prevalentemente decorativa, non diventa parte comune. L’ordinanza tocca poi il peso di un giudicato reso tra parti diverse e il governo delle spese. Vediamo come la Corte ha trattato ciascun profilo.
La vicenda processuale
Nel 2014 la proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale convenne dinanzi al Tribunale di Roma la società proprietaria dell’appartamento sovrastante e il condominio. Voleva la conferma del provvedimento cautelare che aveva imposto alla società i lavori al proprio balcone, da cui provenivano infiltrazioni, e il risarcimento dei danni. Il Tribunale confermò la misura per i lavori sul balcone, di proprietà esclusiva della società, e condannò quest’ultima al risarcimento, liquidato in [OMISSIS].
In appello la società ha chiesto di accertare la responsabilità esclusiva del condominio o, in subordine, di ripartire le spese secondo la disciplina dei lastrici solari. Ha invocato una sentenza della Corte d’appello del 2008, passata in giudicato, che aveva riconosciuto al terrazzo una funzione di copertura, e ha sostenuto che la parte frontale esterna, componente della facciata con funzione anche decorativa, fosse parte comune. La Corte d’appello, nel 2022, ha respinto la domanda principale e accolto la subordinata, ponendo il danno per un terzo a carico della società e per due terzi a carico del condominio, con lo stesso riparto per le spese anticipate dall’attrice per i lavori. Ha riconosciuto inoltre alla società il rimborso dal condominio di quanto pagato in eccedenza. La società ha proposto ricorso per cassazione.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il nodo sostanziale sta nel rapporto tra due norme. L’art. 1117, n. 3, c.c. ricomprende tra le parti comuni le opere e i manufatti destinati all’uso comune, e l’art. 1123 c.c. ne regola il riparto delle spese. L’art. 1126 c.c., secondo la lettura dell’ordinanza, disciplina il concorso nelle spese dei condomini ai quali il lastrico o la terrazza di uso esclusivo serve di copertura. La ricorrente sosteneva che il terrazzo, nella sua interezza, fosse parte comune. La Corte d’appello aveva invece applicato l’art. 1126 c.c. in forza della funzione di parziale copertura rispetto al salone dell’attrice.
Gli istituti giuridici coinvolti
Entrano in gioco la terrazza di uso esclusivo che serve da copertura, la distinzione tra elemento strutturale ed elemento decorativo del balcone e l’efficacia riflessa del giudicato. Sul primo punto la Corte richiama Cass. 21865/2026 e Cass. 21572/2026. Sul secondo rinvia ancora a Cass. 21865/2026, al punto 1.1 delle ragioni della decisione. Il terzo riguarda una sentenza invocata da chi non era parte di quel giudizio.
Il riparto spese terrazzo di copertura, il principio guida
Quando un terrazzo di uso esclusivo serve di copertura a un’unità sottostante, le spese e il danno si dividono tra chi ne ha l’uso e i condomini serviti, secondo l’art. 1126 c.c.. Nel caso esaminato la funzione di copertura era parziale, perché riguardava il salone dell’attrice, e proprio su questa funzione la Corte d’appello aveva fondato il riparto. La Cassazione non vi ha trovato alcuna erronea interpretazione o applicazione delle norme evocate.
Ma una struttura che copre in parte e sporge in parte va trattata come un blocco unico? L’ordinanza non lo afferma. Non vi ha ravvisato una contraddizione censurabile, perché la ricorrente sosteneva che l’intero terrazzo fosse soggetto in parte all’art. 1117 c.c. e in parte all’art. 1126 c.c., e la Corte ha ricondotto la questione agli accertamenti di fatto dei giudici di merito.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il ricorso è stato rigettato. Sul frontalino la sentenza impugnata, richiamata dalla Corte, aveva escluso la prevalente funzione decorativa, «rilevandosi dalle foto allegate all’elaborato peritale […] che trattasi piuttosto di elemento strutturale funzionale al corretto deflusso delle acque pluviali». La Cassazione ha osservato che qualificare il frontalino come elemento strutturale, e non come elemento decorativo dell’intero edificio, è un accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti dei vizi denunciati senza successo. Per questa via la ricorrente non ha potuto ottenere la qualificazione del frontalino come parte comune ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con riparto tra tutti i condomini in proporzione al valore delle proprietà.
Quanto alla sentenza del 2008, la Corte d’appello ne aveva negato rilievo «poiché relativa a controversia intercorsa tra parti diverse e riguardante danni subiti da una diversa unità abitativa». La Cassazione ha ritenuto che l’efficacia fosse stata correttamente esclusa per diversità di parti e di oggetto. Ha poi rilevato che la ricorrente, in appello, aveva ammesso la diversità delle parti e invocato un’efficacia soltanto riflessa. Sostenere in sede di legittimità un’efficacia diretta di quel giudicato nei confronti del condominio, che di quel giudizio fu parte, è stata considerata una prospettazione nuova, e come tale preclusa.
Sulle spese la ricorrente pretendeva la condanna del solo condominio e l’esclusione dalle spese di consulenza. La Corte ha osservato che la pretesa presupponeva la responsabilità esclusiva del condominio, esclusa dal rigetto degli altri motivi. Il controllo di legittimità si limita a verificare che le spese non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa (Cass. 3878/2026). Nel caso concreto l’esito complessivo giustificava la compensazione parziale e il riparto della consulenza, rimessi al giudice di merito.
Non è stata pronunciata condanna alle spese, non avendo gli intimati svolto difese. La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, co. 1-quater, d.p.r. n. 115 del 2002, se dovuto.
In concreto, chi gestisce una controversia per infiltrazioni da terrazzo deve dimostrare nel merito quale funzione svolga ciascuna parte della struttura, con consulenza tecnica e documentazione fotografica. Da questo accertamento dipende l’applicazione dell’art. 1126 c.c. o delle norme sulle parti comuni, e in Cassazione non si recupera.