Trib. Salerno, I Sez. Civ., n. 2792/2026: il riscatto dell’intero edificio costituisce il condominio ordinario e priva definitivamente la cooperativa di qualsiasi potere deliberativo sulle cose comuni.
Compri un appartamento in un edificio ex-cooperativa. L’alloggio era già stato riscattato da chi te lo ha venduto. Anni dopo, l’assemblea della cooperativa – ancora formalmente esistente – delibera lavori di manutenzione e ti ingiunge di pagare la tua quota. Devi farlo? Il Tribunale di Salerno dice no, con nettezza: dal momento in cui tutti gli alloggi sono stati riscattati, il condominio ordinario nasce ipso iure et facto e la cooperativa perde ogni potere di deliberare sulle parti comuni. Le delibere successive al riscatto sono radicalmente nulle, non possono fondare alcun decreto ingiuntivo e chi ha pagato in forza di quei provvedimenti ha diritto a riavere indietro tutto. Una pronuncia resa in sede di rinvio dalla Cassazione che applica con linearità i principi fissati da Cass. SU n. 9839/2021 e che è di grande interesse pratico per chiunque si trovi a gestire – o a difendersi da – contenziosi relativi a edifici costruiti da cooperative di edilizia sovvenzionata.
La vicenda processuale
Due proprietari di un appartamento sito in Salerno , acquistato nel 2001 dai precedenti proprietari che erano stati originari assegnatari della cooperativa costruttrice, ricevettero nel 2007 un decreto ingiuntivo per il pagamento in solido di [OMISSIS], richiesto dalla stessa cooperativa in forza di una delibera assembleare del 2005 per lavori al muro di contenimento del fabbricato. I due proprietari proposero opposizione, eccependo: il difetto di legittimazione attiva della cooperativa – essendo il condominio già costituito per effetto del riscatto degli alloggi avvenuto nel 2000-2001 – e il proprio difetto di legittimazione passiva – non essendo mai stati soci della cooperativa. Il Giudice di Pace di Salerno rigettò l’opposizione con sentenza del 2008, motivando con il mancato rilievo dell’impugnazione delle delibere assembleari. Il Tribunale di Salerno, in primo grado di appello, confermò la pronuncia nel 2017. I proprietari proposero ricorso per cassazione e ottennero con ordinanza della Seconda Sezione la cassazione con rinvio, con accoglimento dei primi tre motivi e assorbimento degli altri due.
Il presente giudizio costituisce il rinvio prosecutorio successivo alla cassazione, introdotto dai proprietari con atto di citazione in riassunzione del luglio 2022. La cooperativa, pur avendo ricevuto regolare notificazione al proprio liquidatore, non si è costituita ed è stata dichiarata contumace.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il sistema delle cooperative edilizie a contributo statale è disciplinato dal T.U. 28 aprile 1938, n. 1165 (c.d. Testo Unico sull’Edilizia Economica e Popolare). In questo impianto normativo speciale, il percorso che porta dalla proprietà indivisa della cooperativa alla piena proprietà individuale del condomino si articola in tre fasi distinte, ciascuna con una propria disciplina: la fase del condominio di gestione (anteriore al primo mutuo individuale), la fase del condominio speciale (intercorrente tra la stipula del primo mutuo individuale e l’ammortamento di tutti i mutui), e la fase del condominio ordinario (successiva al riscatto dell’intero edificio). L’art. 229 T.U. stabilisce che con la stipulazione del mutuo individuale il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell’alloggio. L’art. 209, comma 5, T.U. stabilisce che, avvenuto il riscatto dell’intera palazzina o di un edificio autonomo ai sensi dell’art. 204, «cessa fra i condomini ogni speciale vincolo cooperativo», con sopravvivenza dei soli obblighi attinenti alla conservazione e gestione degli elementi comuni con altri edifici cooperativi. L’art. 2528 c.c. disciplina l’acquisto della qualità di socio nelle società cooperative, subordinandola a una specifica richiesta di ammissione e alla deliberazione degli amministratori.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il condominio ordinario nasce ipso iure et facto, senza necessità di alcuna formalità costitutiva, nel momento in cui l’edificio cessa di essere di proprietà esclusiva di un unico soggetto: ciò avviene, nelle cooperative edilizie sovvenzionate, con il riscatto dell’ultimo alloggio rimasto in proprietà cooperativa. Come chiarito da Cass. civ. Sez. II, n. 17031/2006, la stipula del mutuo individuale segna il passaggio dal regime di proprietà indivisa a quello di proprietà frazionata, con nascita del condominio tra gli assegnatari acquirenti: da quel momento in poi spetta al condominio, in persona dell’amministratore, il diritto-dovere di esigere i contributi dovuti dagli ex-assegnatari. La nullità delle delibere assembleari adottate dalla cooperativa dopo la costituzione del condominio ordinario – già affermata da Cass. SU n. 9839/2021 – discende dalla radicale carenza di potere deliberativo dell’assemblea cooperativa sulle parti comuni che sono già divenute condominiali: si tratta di una nullità ex tunc, che impedisce alle delibere di fondare qualsiasi pretesa creditoria.
Il principio guida: chi acquista dall’assegnatario non è socio della cooperativa
L’acquisto dell’alloggio da chi era originariamente assegnatario della cooperativa non attribuisce all’acquirente la qualità di socio. Le due vicende – l’assegnazione in proprietà al socio e la successiva alienazione dell’alloggio a terzi – sono distinte e autonome: l’art. 2528 c.c. richiede una specifica richiesta di ammissione e una delibera degli amministratori per l’acquisto della qualità di socio; nessuna di queste condizioni è soddisfatta per il semplice acquisto del bene immobile sul mercato secondario. Ne consegue il difetto di legittimazione passiva dell’acquirente rispetto alle pretese creditorie della cooperativa: questi è condomino, non socio, ed è tenuto a versare i contributi al condominio, non alle assemblee della cooperativa ormai priva di ogni potere.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha accolto l’appello in sede di rinvio, revocato il decreto ingiuntivo n. 122/2007, riformato la sentenza del Giudice di Pace e condannato la cooperativa alla restituzione di tutte le somme percepite in esecuzione dei provvedimenti cassati, oltre alle spese di tutti i gradi di giudizio.
Il ragionamento muove dal carattere prosecutorio del giudizio di rinvio: il Tribunale, vincolato ai principi di diritto enunciati da Cass. ord. n. 14199/2022, ha verificato se nel caso di specie ricorressero i presupposti per la legittimazione attiva della cooperativa. La risposta è negativa per tre ragioni convergenti. In primo luogo, il titolo d’acquisto degli appellanti documenta l’avvenuta estinzione dei mutui concessi alla cooperativa e il consenso del creditore alla cancellazione delle ipoteche sull’intero fabbricato: il condominio ordinario si era dunque già costituito. In secondo luogo, l’art. 40 del Regolamento di condominio della cooperativa stessa – allegato allo statuto – prevedeva espressamente che l’amministrazione del condominio fosse retta dalla cooperativa solo «fino allo scioglimento della stessa, o alla ripartizione individuale o al riscatto della proprietà in godimento»: la cooperativa aveva dunque autonomamente riconosciuto la propria futura carenza di legittimazione. In terzo luogo, le delibere del 2001, 2002 e 2005 – sulle quali si fondava il decreto ingiuntivo – erano state adottate quando l’acquisto della proprietà individuale si era già verificato (il processo di assegnazione era terminato il 16/01/2001): erano pertanto nulle ab origine, prive di efficacia vincolante nei confronti dei proprietari.
Il Tribunale ha altresì disposto la restituzione integrale delle somme percepite dalla cooperativa in esecuzione dei provvedimenti cassati, in applicazione dell’art. 389 c.p.c., che nel giudizio di rinvio consente al giudice di provvedere sulle restituzioni conseguenti alla cassazione. Le spese di tutti e quattro i gradi di giudizio – Giudice di Pace, primo appello, Cassazione e giudizio di rinvio – sono state poste a carico della cooperativa soccombente, liquidate in conformità ai tariffari applicabili ratione temporis a ciascun grado.