APE errata: quando il certificato energetico comporta la riduzione del prezzo
Nell’acquisto di un immobile, la certificazione energetica riveste un ruolo cruciale nel determinare il valore dell’investimento e le spese future per il mantenimento dell’edificio. Tuttavia, cosa accade quando l’attestato di prestazione energetica (APE) fornito dal venditore si rivela errato o non conforme alla normativa vigente? Una recente sentenza del Tribunale di Lecce (n. 1570/2024) affronta questo spinoso problema, aprendo nuovi scenari su un tema di fondamentale importanza per gli acquirenti di immobili.
La questione sollevata è delicata e ha implicazioni sostanziali per entrambe le parti coinvolte nella compravendita immobiliare. Da un lato, l’acquirente potrebbe trovarsi a dover affrontare costi energetici superiori a quelli previsti, con conseguente deprezzamento dell’investimento. Dall’altro, il venditore potrebbe essere chiamato a rispondere delle proprie azioni, rischiando di dover ridurre il prezzo di vendita o addirittura affrontare azioni legali.
Questa sentenza solleva interrogativi cruciali: quali sono i diritti dell’acquirente in caso di APE errata? Cosa può fare il venditore per tutelarsi? E soprattutto, come impatterà questa decisione sul mercato immobiliare e sulla valutazione degli immobili? Scopriremo queste risposte e molto altro nell’analisi approfondita che segue.
INDICE:
- ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA
- NORMATIVA E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI APPLICATI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI DELLA SENTENZA
- MASSIMA RISOLUTIVA DELLA SENTENZA
- IMPLICAZIONI PRATICHE DELLA SENTENZA
1. ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA
La controversia nasce dall’acquisto di un’unità immobiliare composta da un appartamento con annesso box auto, situata in un comune della provincia di Lecce. L’acquirente aveva stipulato un contratto preliminare di vendita con la società costruttrice, perfezionando poi l’acquisto definitivo.
Poco dopo l’acquisto, l’acquirente aveva iniziato a contestare la presenza di vizi e difformità nell’immobile, segnalando tali problematiche alla società costruttrice in diverse occasioni. Nonostante alcuni interventi di riparazione da parte della società, numerose criticità rimanevano irrisolte, spingendo l’acquirente a richiedere una consulenza tecnica di parte e, successivamente, a promuovere un procedimento di accertamento tecnico preventivo presso il Tribunale di Lecce.
Tra le varie contestazioni sollevate, un aspetto di particolare rilievo riguardava l’attestato di prestazione energetica (APE) allegato al contratto di compravendita. Secondo l’acquirente, l’APE indicava erroneamente la classe energetica dell’immobile come “C”, mentre il ricalcolo effettuato dal consulente di parte aveva evidenziato una classe energetica inferiore, ovvero la “D”.
2. NORMATIVA E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI APPLICATI
Il Tribunale di Lecce, nel dirimere la controversia, ha fatto riferimento alla disciplina della garanzia per vizi della cosa venduta, di cui agli artt. 1490 e seguenti del Codice Civile.
In particolare, l’art. 1492 c.c. stabilisce che “se la cosa venduta è viziata in modo che presenti difetti tali da renderla inidonea alla sua destinazione o diminuirne notevolmente il valore, il compratore può chiedere la riduzione del prezzo“. Questo articolo rappresenta il fondamento normativo su cui si basa la decisione del Tribunale in relazione all’APE errata.
Il Tribunale ha inoltre richiamato diversi precedenti giurisprudenziali in tema di denuncia dei vizi e interruzione della prescrizione dell’azione di garanzia, al fine di valutare la tempestività e l’ammissibilità delle contestazioni sollevate dall’acquirente.
3. DECISIONE DEL CASO E ANALISI DELLA SENTENZA
Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 1570/2024, dopo un attento esame delle reciproche contestazioni, della documentazione prodotta dalle parti e delle risultanze delle prove orali espletate in corso di causa, ha accolto parzialmente le domande dell’attrice, riconoscendo la sussistenza dei vizi lamentati nell’immobile acquistato.
In particolare, il Tribunale ha condiviso le valutazioni espresse dal CTU, il quale aveva riscontrato che l’output finale dell’attestato ricalcolato era effettivamente diverso da quello allegato al contratto di compravendita.
Secondo il ricalcolo effettuato dal CTU, la prestazione energetica totale dell’unità immobiliare in questione era di 74,00 kWh/m2 anno, a fronte del valore di 70,874 kWh/m2 anno riportato nell’APE allegata al rogito notarile. Pertanto, sulla base della normativa vigente nel mese di febbraio 2015, la classe energetica globale dell’unità immobiliare risultante dalla rielaborazione era “D” invece che “C”.
Considerando che, secondo la normativa vigente a febbraio 2015, l’immobile, in quanto nuovo edificio, avrebbe dovuto possedere un’APE di classe “C”, come effettivamente indicato nel contratto e quindi garantito all’acquirente, ma sulla base di conteggi erronei, il Tribunale ha accolto la domanda dell’attrice, riconoscendole il diritto alla riduzione del prezzo di acquisto dell’immobile nella misura del 10% del prezzo di acquisto indicato nel contratto.
4. MASSIMA RISOLUTIVA DELLA SENTENZA
“Secondo la normativa vigente a febbraio 2015, come rilevato dal CTU, la società attrice avrebbe dovuto assicurare che l’immobile, in quanto nuovo edificio, possedesse un’APE di classe “C”, come effettivamente indicato nel contratto e quindi garantito all’acquirente, sulla base però di conteggi erronei, la domanda attorea va accolta anche sotto tale profilo, riconoscendo alla Giannone il diritto alla riduzione del prezzo, secondo l’importo del 10% del prezzo di acquisto dell’immobile indicato dalla stessa attrice, che, su base equitativa, appare congruo” (Tribunale di Lecce, sentenza n. 1570/2024)
5. IMPLICAZIONI PRATICHE DELLA SENTENZA
La sentenza del Tribunale di Lecce ha importanti implicazioni pratiche per il mercato immobiliare e per le parti coinvolte nella compravendita di immobili.
Per gli acquirenti, questa decisione rappresenta un importante precedente che rafforza la tutela dei loro diritti in caso di attestazione energetica errata o non conforme. Gli acquirenti potranno ora avvalersi di questo pronunciamento per richiedere la riduzione del prezzo di acquisto qualora l’APE fornita dal venditore si riveli inesatta, tutelando così il loro investimento e prevenendo costi energetici superiori a quelli previsti.
Per i costruttori e i venditori di immobili, la sentenza solleva l’importanza di fornire attestati di prestazione energetica accurati e conformi alla normativa vigente. Eventuali errori o inesattezze nell’APE potrebbero comportare significative conseguenze economiche, come la riduzione del prezzo di vendita o eventuali azioni legali da parte degli acquirenti.
Questa decisione potrebbe spingere i costruttori e i venditori a prestare maggiore attenzione nella predisposizione dell’APE, affidandosi a professionisti qualificati e adottando procedure più rigorose per la verifica dell’esattezza dei dati e dei calcoli energetici. Ciò potrebbe tradursi in un aumento dei costi iniziali per la certificazione energetica, ma rappresenterebbe un investimento necessario per tutelarsi da potenziali contenziosi futuri.
Inoltre, la sentenza potrebbe avere ripercussioni sulla valutazione degli immobili nel mercato immobiliare. Gli acquirenti e gli operatori del settore potrebbero essere più cauti nell’analisi dell’APE, richiedendo ulteriori verifiche o sconti sul prezzo di vendita in caso di dubbi sulla classe energetica dichiarata.
In definitiva, questa sentenza rafforza l’importanza della certificazione energetica come elemento cruciale nella compravendita immobiliare e sottolinea la necessità di un maggiore rigore e trasparenza da parte di tutti gli attori coinvolti nel processo di compravendita, al fine di tutelare gli interessi di entrambe le parti.
Le implicazioni pratiche di questa decisione potrebbero estendersi anche ad altri contesti, come ad esempio la locazione di immobili o le controversie tra costruttori e committenti, evidenziando l’importanza di un’adeguata certificazione energetica e delle relative garanzie fornite.
In conclusione, la sentenza del Tribunale di Lecce rappresenta un passo importante verso una maggiore tutela dei diritti degli acquirenti di immobili e una maggiore responsabilità da parte dei venditori e dei costruttori nel fornire informazioni accurate e conformi alla normativa vigente.