Trib. Salerno, Sez. I civ., n. 4239/2026: annullata la delibera assembleare per omessa prova della regolare convocazione di tutti i condomini.
Quando un condomino contesta di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione, la difesa dell’amministratore non può fondarsi sui ricordi di chi era presente in assemblea. Lo ha chiarito il Tribunale di Salerno, che ha annullato una delibera condominiale proprio perché il condominio convenuto non è riuscito a dimostrare, con la documentazione richiesta dalla legge, di aver convocato regolarmente tutti i partecipanti. La convocazione assemblea condominiale, per il giudice, va provata con le forme tassative previste dalla norma, e nessun’altra modalità può sopperire a tale onere. Nemmeno la prova per testimoni. Una precisazione che ridisegna, in termini piuttosto rigorosi, l’onere probatorio gravante sugli amministratori in sede di impugnazione delle delibere.
La vicenda processuale
Due comproprietari di un locale commerciale, l’uno nudo proprietario e l’altra usufruttuaria, hanno impugnato dinanzi al Tribunale di Salerno una delibera assembleare del luglio 2020, con cui il condominio aveva stabilito che il loro immobile dovesse contribuire, secondo le tabelle millesimali vigenti, a tutte le spese di manutenzione straordinaria relative al corpo di fabbrica principale, spese connesse a un intervento sulla statica dell’edificio stimato in circa [OMISSIS]. Gli attori hanno dedotto plurimi vizi, tra cui la nullità della delibera per violazione dell’art. 1136, commi 4, 5 e 6, c.c.., non essendo stata verificata, prima dell’apertura dei lavori assembleari, la regolare convocazione di tutti i condomini.
Il condominio convenuto si è costituito contestando integralmente le domande, sostenendo che la convocazione fosse stata recapitata a mani a tutti i partecipanti e affissa nei luoghi comuni dell’edificio, e chiedendo l’ammissione di prova testimoniale sul punto. Ha eccepito inoltre l’infondatezza nel merito, evidenziando come le tabelle millesimali vigenti includessero il locale degli attori tra quelli tenuti a contribuire alle spese di conservazione dell’edificio. Esaurita la fase di trattazione scritta ai sensi dell’art. 127-ter c.p.c.., la causa è stata trattenuta in decisione senza attività istruttoria.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il fulcro della decisione ruota attorno all’art. 1136, comma 6, c.c., secondo cui l’assemblea condominiale non può validamente deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. A questa disposizione si affianca l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., che individua le forme legittime di comunicazione dell’avviso: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano, da effettuarsi almeno cinque giorni prima dell’adunanza in prima convocazione. Il giudice ha richiamato anche l’art. 2697 c.c. sulla ripartizione dell’onere probatorio, ponendolo integralmente a carico del condominio convenuto.
Gli istituti giuridici coinvolti
La regolare convocazione dei condomini costituisce un presupposto indefettibile per la valida costituzione dell’assemblea, non un mero adempimento formale. La sua assenza determina l’annullabilità – non la nullità radicale – della deliberazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.. Il Tribunale ha precisato, richiamando l’orientamento della Cassazione a Sezioni Unite del 2016, che la legittimazione a impugnare spetta a chiunque rivesta la qualità di condomino, indipendentemente dal fatto che sia stato personalmente convocato: chi era assente all’assemblea conserva sempre interesse a dolersi del vizio nella convocazione degli altri partecipanti, poiché tale vizio incide sull’idoneità stessa dell’organo a deliberare.
Il principio guida: la prova della convocazione assemblea condominiale non ammette equipollenti
Cosa succede se il condominio non riesce a esibire la prova scritta dell’invio dell’avviso a ogni condomino? Il Tribunale ha applicato rigorosamente il principio dettato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 16399/2025, secondo cui l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.. detta una disciplina inderogabile, posta a tutela della collegialità e degli interessi di tutti i partecipanti in modo uniforme. Nel caso di specie, su 31 condomini risultavano presenti soltanto 15, e il condominio non ha depositato alcuna documentazione idonea a comprovare l’invio e la ricezione dell’avviso da parte dei restanti 16. Il solo documento prodotto, l’avviso di convocazione sottoscritto dall’amministratore, non era infatti accompagnato dalla prova della sua trasmissione. Di qui la decisione più rilevante sul piano pratico: la richiesta di ammettere testimoni per dimostrare la consegna a mani e l’affissione degli avvisi è stata dichiarata inammissibile, perché le forme di legge, tassative, non tollerano equipollenti probatori di natura orale.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha accolto il primo motivo di impugnazione e, assorbiti gli ulteriori profili di censura dedotti dagli attori, ha annullato la delibera del luglio 2020. Il percorso argomentativo si è sviluppato su due piani distinti. Sul piano della legittimazione, il giudice ha escluso che la regolare convocazione personale degli attori potesse precludere loro l’impugnazione, dal momento che le censure investivano non la propria mancata convocazione, bensì quella di altri condomini rimasti assenti: un vizio che, incidendo sulla valida costituzione dell’organo assembleare, può essere fatto valere da qualunque partecipante.
Sul piano probatorio, la pronuncia si segnala per il rigore con cui ha escluso qualsiasi alternativa alla documentazione scritta. Il condominio si era limitato ad affermare, in via difensiva, che la convocazione fosse stata verificata prima dell’apertura dei lavori, senza tuttavia produrre le ricevute di consegna o altra documentazione equivalente per i condomini assenti. La richiesta di supplire con testimoni è stata respinta in radice, poiché ammettere una prova orale per dimostrare l’osservanza di forme legalmente prescritte finirebbe per svuotare di significato la stessa tassatività della norma. Le conseguenze pratiche per gli amministratori sono immediate: senza un tracciamento documentale rigoroso dell’invio degli avvisi, spesso trascurato quando la convocazione avviene con modalità informali, la delibera resta esposta all’annullamento su ricorso di qualunque condomino, a prescindere dal contenuto della decisione assunta. Le spese di lite, liquidate secondo i parametri del d.m. n. 55/2014, sono state poste a carico del condominio soccombente, con distrazione in favore dei difensori degli attori dichiaratisi antistatari.