La tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetto retroattivo
Introduzione:
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26398 del 7 settembre 2022, ha stabilito che la tardiva registrazione del contratto di locazione, che contenga comunque ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito, consente che lo stesso, altrimenti nullo, possa produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, determinando una sanatoria “per adempimento“.
massima Cassazione, 7 settembre 2022 n. 26398:
“La tardiva registrazione del contratto di locazione (che contenga comunque ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito) consente che lo stesso, altrimenti nullo (perché stipulato successivamente alla legge n. 311 del 2004), possa produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, determinando una sanatoria «per adempimento». Deriva da quanto precede, pertanto, che l’avvenuta registrazione tardiva del contratto ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest’ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato. La sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva e con effetto retroattivo, comunque, non può sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato“.
la decisione
La Corte ha affermato che la tardiva registrazione del contratto di locazione determina una sanatoria del contratto stesso, in quanto l’adempimento dell’obbligo di registrazione, pur se tardivo, è idoneo a soddisfare la ratio della norma che impone tale obbligo, ovvero quella di garantire la trasparenza dei rapporti di locazione e l’equo soddisfacimento dei diritti dei locatori e dei conduttori.
La Corte ha, inoltre, precisato che la sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva e con effetto retroattivo, non può sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato.
Conclusione
La sentenza in commento ha rilevanti implicazioni pratiche, in quanto consente ai locatori e ai conduttori di sanare la nullità dei contratti di locazione stipulati successivamente alla legge n. 311 del 2004, purché il contratto contenga comunque ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito.
In particolare, la sentenza è di particolare interesse per i locatori che, in presenza di un contratto di locazione nullo, hanno potuto comunque percepire il canone di locazione nella misura ridotta prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto. In questi casi, la tardiva registrazione del contratto consente al locatore di recuperare il canone di locazione originariamente pattuito, maggiorato degli interessi legali.
Al contrario, la sentenza non consente di sanare la nullità del contratto di locazione per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato. In questi casi, il contratto di locazione continuerà a essere nullo e, pertanto, i locatori non potranno esercitare alcun diritto nei confronti dei conduttori.