L’acquirente dell’immobile risponde solo per due anni di spese condominiali: i limiti temporali secondo il Tribunale di Taranto – 2025

Il Tribunale di Taranto ha emesso una sentenza fondamentale che definisce con precisione i limiti della responsabilità solidale dell’acquirente per le spese condominiali pregresse. La pronuncia riveste particolare importanza perché chiarisce l’interpretazione dell’art. 63 disp. att. c.c., stabilendo che il riferimento all'”anno in corso e quello precedente” deve intendersi come anno di gestione e non come anno solare. Questa interpretazione ha significative conseguenze pratiche sia per gli acquirenti di immobili che per i condomini, fornendo un criterio chiaro per determinare l’estensione temporale della responsabilità solidale. La decisione si inserisce nel più ampio dibattito sulla successione nei debiti condominiali e sulla tutela del credito condominiale, bilanciando l’esigenza di garantire la riscossione delle spese necessarie alla gestione del condominio con quella di non gravare eccessivamente la posizione dell’acquirente.

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Indice

  • ESPOSIZIONE DEI FATTI
  • NORMATIVA E PRECEDENTI
  • DECISIONE DEL CASO E ANALISI
  • ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI

La vicenda prende avvio da un decreto ingiuntivo di oltre €19.000 emesso dal Tribunale di Taranto che vedeva come intimata l’acquirente di sette unità immobiliari all’interno di un complesso condominiale. Il condominio creditore aveva azionato la pretesa per recuperare spese condominiali non pagate relative a un ampio arco temporale, dal 2016 al 2019, oltre a spese legali per procedure precedenti. La peculiarità del caso risiede nel fatto che l’acquirente aveva rilevato gli immobili da una società a responsabilità limitata della quale era socia al 50%, attraverso un atto di compravendita del dicembre 2019, immediatamente prima che la società venisse messa in liquidazione. Questa circostanza ha sollevato interessanti questioni giuridiche sull’intreccio tra diritto condominiale e diritto societario, in particolare per quanto riguarda la successione nei debiti e la responsabilità personale dei soci. L’opponente ha contestato sia profili procedurali, come la validità del mandato nella fase monitoria e la regolarità della mediazione obbligatoria, sia aspetti sostanziali, evidenziando in particolare la sua estraneità ai debiti riferibili alla precedente proprietà e sottolineando come la natura di società di capitali della venditrice escludesse una sua responsabilità personale per i debiti sociali. La complessità del caso era ulteriormente accentuata dal fatto che la società venditrice risultava ancora in fase di liquidazione, circostanza che ha richiesto al Tribunale di considerare anche le norme sulla responsabilità post-cancellazione delle società di capitali.

NORMATIVA E PRECEDENTI

Il quadro normativo della sentenza si sviluppa intorno a due disposizioni fondamentali: l’art. 63 disp. att. c.c. sulla solidarietà nelle obbligazioni condominiali e l’art. 2495 c.c. che regola la responsabilità post-cancellazione delle società. Il primo articolo stabilisce il principio cardine secondo cui il successore nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il dante causa per i contributi dell’anno in corso e quello precedente. Il Tribunale ha fornito un’interpretazione innovativa di questa norma, precisando che il riferimento temporale deve essere inteso come anno di gestione e non come anno solare, una distinzione cruciale per determinare l’estensione effettiva della responsabilità solidale. L’art. 2495 c.c., invece, assume rilevanza per la particolare situazione della società venditrice: la norma prevede che, dopo la cancellazione dal registro imprese, i creditori sociali insoddisfatti possono rivalersi sui soci, ma con il limite quantitativo delle somme effettivamente percepite in sede di liquidazione. La giurisprudenza di legittimità citata nella sentenza, in particolare la Cassazione 13259/2015, ha precisato che la cancellazione è condizione necessaria ma non sufficiente per agire contro i soci, essendo indispensabile provare l’effettiva percezione di somme dal bilancio finale di liquidazione. Questo intreccio normativo ha richiesto al Tribunale un’attenta valutazione della posizione dell’acquirente, considerando sia la sua qualità di socia della società venditrice sia quella di successore nei diritti condominiali.

DECISIONE DEL CASO E ANALISI

Il Tribunale di Taranto ha adottato una soluzione equilibrata, accogliendo parzialmente l’opposizione e operando una fondamentale distinzione tra le diverse annualità di spese richieste dal condominio. L’elemento centrale della decisione è stato il riconoscimento come dovuto del solo debito relativo alla gestione amministrativa 2019, quantificato in €1.757,00, con esclusione di tutte le annualità precedenti. Questa decisione si basa su due principi fondamentali: la rigorosa interpretazione del limite temporale della responsabilità solidale dell’acquirente e l’esigenza di una prova precisa e documentale dei crediti vantati. Il Tribunale ha attentamente esaminato la documentazione prodotta, in particolare il Bilancio Consuntivo 2019, rilevando come solo per questa annualità fosse possibile determinare con certezza l’ammontare del credito. La pronuncia ha quindi ridimensionato significativamente la pretesa originaria del condominio, passando da oltre €19.000 a €1.757,00, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto. La decisione stabilisce un importante precedente sull’interpretazione dell’art. 63 disp. att. c.c., fornendo criteri chiari per determinare l’estensione temporale della responsabilità solidale dell’acquirente e ribadendo l’importanza di una documentazione precisa e completa per provare i crediti condominiali.

ESTRATTO DELLA SENTENZA

“Ai sensi dell’art. 63 delle disp. Att. C.C. ‘Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente’ inteso non come anno solare ma come anno di gestione in corso e anno di gestione precedente. Applicando tale principio al caso di specie, può dirsi unicamente provato quale debito dovuto dalla attrice/opponente quello relativo alla gestione amministrativa 2019.”

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