MODELLO Contratto di locazione a uso negozio (art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392)
Il contratto di locazione ad uso commerciale (negozio) disciplina il rapporto tra locatore e conduttore per l’affitto di un immobile destinato all’esercizio di un’attività di impresa con contatto diretto con il pubblico.
Si tratta di un contratto tipico, regolato in particolare dall’art. 27 della legge n. 392/1978 (c.d. legge sull’equo canone), che prevede una durata minima legale di 6 anni rinnovabile per altri 6, salvo disdetta motivata del locatore alla prima scadenza.
Il contenuto del contratto è in parte vincolato dalle norme imperative di tale legge, poste a tutela del conduttore quale parte debole del rapporto, ma per il resto è liberamente determinabile dalle parti in base al principio di autonomia contrattuale.
Gli elementi essenziali del contratto, a pena di nullità, sono l’immobile concesso in godimento, l’attività commerciale cui è destinato e il corrispettivo (canone).
Altri elementi naturali sono la durata, le modalità di consegna e riconsegna del bene, l’obbligo di manutenzione, la costituzione di un deposito cauzionale, il divieto di sublocazione, la previsione di una clausola risolutiva espressa.
Il modello che segue tiene conto di tutti gli aspetti e le esigenze tipiche di questo genere di locazione, con particolare riferimento alle norme inderogabili applicabili. Naturalmente le singole clausole possono essere adattate o personalizzate in base alle concrete pattuizioni delle parti, fermi i limiti di legge.
Esso dunque costituisce una traccia contrattuale di riferimento per regolare in modo chiaro e completo il rapporto di locazione commerciale, nel rispetto dei diritti e degli interessi di entrambi i contraenti.
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO NEGOZIO
(ex art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392)
Tra
…………………………….., nato a ……………………………. il ……………………………. (C.F.: …………………………….), residente a ……………………………. (…………………………….), via ……………………………., in qualità di parte locatrice
E
……………………………., nato a ……………………………. il ……………………………. (C.F.: …………………………….), residente a ……………………………. (…………………………….), via ……………………………., identificato mediante ……………………………., in qualità di parte conduttrice
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1. Oggetto della locazione
L’immobile concesso in locazione è un negozio sito in ……………………………. (…………………………….), via ……………………………., piano ……………………………., costituito da un locale principale di mq ……………………………. oltre a retro/magazzino di mq …………………………….., bagno di mq …………………………… e antibagno di mq ……………………………., il tutto come meglio descritto nella planimetria allegata sotto la lettera “A”.
L’immobile è dotato dei seguenti impianti: ……………………………..
Sono incluse nella locazione le seguenti pertinenze: …………………………….
È escluso l’utilizzo di …………………………….
2. Destinazione d’uso
L’immobile locato è destinato esclusivamente ad uso negozio per l’attività di …………………………….
Il conduttore dichiara di essere in possesso delle licenze, autorizzazioni e requisiti normativi necessari per tale attività, il cui ottenimento e mantenimento rimangono a suo esclusivo carico e responsabilità, impegnandosi a tenere indenne il locatore da ogni conseguenza derivante da eventuali inadempimenti. È fatto divieto al conduttore di mutare tale destinazione, salvo consenso scritto del locatore.
3. Durata e rinnovo
La locazione avrà durata di anni 6 (sei) con decorrenza dal …………………………… e scadenza al ……………………………
Alla scadenza il contratto si rinnoverà automaticamente per ulteriori 6 anni, e così di seguito, salvo disdetta di una delle parti da inviarsi all’altra mediante lettera raccomandata a.r. almeno 12 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza sessennale il locatore potrà negare il rinnovo soltanto per i motivi previsti dall’art. 29 L. 392/1978 e con le modalità e i termini ivi stabiliti.
4. Consegna e riconsegna
Il conduttore dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati adatti all’uso pattuito, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti e vizi, e così di riceverli in consegna. Di tale consegna le parti daranno atto in apposito verbale. Alla scadenza il conduttore dovrà riconsegnare l’immobile libero e nello stesso stato, salvo il normale deterioramento d’uso. In caso di ritardata riconsegna sarà tenuto a corrispondere al locatore una penale pari al doppio dell’ultimo canone, salvo il risarcimento del maggior danno.
5. Canone
Il canone annuo di locazione è convenuto in Euro …………………………… (…………………………….), da corrispondersi in rate mensili anticipate di Euro …………………………… (…………………………….) ciascuna, entro il giorno …………………………… di ogni mese tramite ……………………………. Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione accertata dall’Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente, a condizione che la variazione sia superiore all’1%. L’aggiornamento decorrerà dal mese successivo alla ricezione della richiesta scritta del locatore.
In caso di ritardato pagamento del canone saranno dovuti gli interessi di mora in misura pari al tasso legale maggiorato di …………………………… punti percentuali.
6. Oneri e spese
Sono a carico del conduttore, in aggiunta al canone: a) le spese condominiali ordinarie nella misura del …………………………….%; b) le spese relative all’energia elettrica, al gas, al riscaldamento e condizionamento, alla fornitura di acqua nonché alla tassa rifiuti; c) le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile e degli impianti.
Il riparto delle suddette spese, se dovute in base a consumo, avverrà secondo i criteri e le tabelle millesimali allegate sotto la lettera “B”, che il conduttore dichiara di conoscere e accettare. Il conduttore verserà al locatore tali oneri in rate mensili di Euro …………………………… a titolo di acconto, salvo conguaglio annuale da effettuarsi sulla base del rendiconto e dei giustificativi forniti dal locatore.
7. Manutenzioni e migliorie
Il locatore si obbliga ad eseguire le riparazioni straordinarie necessarie a mantenere l’immobile in buono stato, con modalità e tempi tali da arrecare il minor disagio possibile al conduttore. Il conduttore non può apportare innovazioni, migliorie o addizioni ai locali locati ed alla loro destinazione senza il preventivo consenso scritto del locatore. In tal caso sarà facoltà del locatore di pretendere la remissione in pristino a spese del conduttore ovvero di trattenere le addizioni alla cessazione della locazione, senza corrispondere indennizzi o compensi. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli per fatti dolosi o colposi di terzi, per interruzioni incolpevoli dei servizi e per ogni altro evento non imputabile al locatore medesimo.
8. Divieto di sublocazione Il conduttore non può sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’immobile, né cedere ad altri il contratto, senza il consenso scritto del locatore.