Terzo acquirente bene ipotecato: diritti e opzioni

Terzo acquirente bene ipotecato: diritti e opzioni

L’acquisto di un bene ipotecato può comportare dei rischi per il terzo acquirente, che potrebbe essere chiamato a rispondere dei debiti del debitore originario. La legge, tuttavia, offre al terzo acquirente alcune protezioni, che è importante conoscere per minimizzare i rischi.

Esempio:

Tizio acquista un immobile da Caio, che ha costituito un’ipoteca sul bene a favore di Sempronio. Sempronio, successivamente, avvia un’esecuzione forzata sull’immobile per ottenere il pagamento di un suo credito.

In questo caso, Tizio non è obbligato personalmente a pagare il credito di Sempronio. Tuttavia, può essere chiamato a rispondere del debito se non agisce per evitare l’espropriazione del bene.

Opzioni legali del terzo acquirente

• Pagamento dei crediti: Tizio può scegliere di pagare i crediti a garanzia dei quali è iscritta l’ipoteca. In questo caso, avrà diritto di regresso nei confronti del debitore originario, ai sensi dell’art. 2866, comma 1, del Codice Civile.
• Rilascio dei beni ipotecati: Tizio può rilasciare i beni ipotecati, in modo che l’espropriazione avvenga non contro di lui, ma contro un amministratore dei beni nominato dal tribunale. In questo caso, Tizio non avrà diritto di regresso nei confronti del debitore originario.
• Purgazione delle ipoteche: Tizio può liberare l’immobile dalle ipoteche attraverso un procedimento di “purgazione delle ipoteche”, offrendo ai creditori il prezzo stipulato per l’acquisto o il valore da lui dichiarato, se il bene è pervenuto a titolo gratuito. In questo caso, Tizio non avrà diritto di regresso nei confronti del debitore originario.

Riferimenti normativi

• Art. 2858 del Codice Civile: “Il terzo acquirente non è obbligato personalmente con tutti i suoi beni verso i creditori che abbiano iscritto ipoteca sull’immobile acquistato, salvo che abbia acquistato a seguito di atti fraudolenti dolosamente diretti a pregiudicare i creditori”.
• Art. 2866 del Codice Civile: “Se il terzo acquirente paga i crediti garantiti dall’ipoteca, ha diritto di regresso nei confronti del debitore originario“.

Sentenze

• Cass. Civ., Sez. III, 21 ottobre 2022, n. 28805: “Il terzo acquirente di un bene ipotecato non è obbligato personalmente verso i creditori garantiti dall’ipoteca, salvo che abbia acquistato a seguito di atti fraudolenti dolosamente diretti a pregiudicare i creditori“.
• Trib. Roma, Sez. I, 28 gennaio 2023, n. 1061: “Il terzo acquirente di un bene ipotecato può liberarsi dall’ipoteca mediante procedimento di purgazione, offrendo ai creditori il prezzo stipulato per l’acquisto“.

Conclusione

La legge offre al terzo acquirente di un bene ipotecato diverse opzioni per proteggere i propri interessi senza sacrificare i diritti del creditore. È fondamentale per il terzo acquirente conoscere queste opzioni e agire di conseguenza per minimizzare i rischi legali e finanziari associati all’acquisto di un bene ipotecato.

Avv. Cosimo Montinaro

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