Esame avvocato 2023: traccia di diritto civile e soluzione
Traccia di diritto civile
Tizio riferisce di essere conduttore di un immobile destinato a uso diverso dall’abitazione, in particolare destinato a sede della sua azienda di autorimessa. A causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presenti sul pavimento del locale, questo si è interamente allagato due mesi prima. A seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, l’immobile è stato dichiarato inagibile fino al totale ripristino delle condutture, ancora non consegnato.
Tizio ha appena ricevuto dal locatore la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità, in ragione del mancato pagamento delle ultime due mensilità del canone.
La controparte intimante ha anche invocato la clausola “solve et repete” (art. 1462 c.c.).
Tizio è interessato a tenere in vita il contratto di locazione e a non dover sopportare il pagamento del canone a fronte dell’inattività della sua azienda; vuole altresì essere sollevato da tutte le ulteriori conseguenze pregiudizievoli derivate dall’evento.
Il candidato rediga la comparsa di costituzione e risposta per la parte intimata, valutando altresì l’esperibilità di azione riconvenzionale nei confronti dell’intimante e dei terzi.
📋 Analisi della traccia d’esame
Premessa: inquadramento della traccia e rilevanza pratica
La traccia di diritto civile proposta dalla commissione d’esame per l’abilitazione alla professione forense nell’anno 2023 rappresenta un caso di particolare interesse teorico e pratico, poiché interseca numerosi profili di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale nel delicato settore delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione. La fattispecie sottoposta all’attenzione del candidato si caratterizza per la sua complessità sistematica e per la necessità di coordinare molteplici istituti civilistici, dalla disciplina generale delle obbligazioni e dei contratti fino alle norme speciali in materia locatizia, senza trascurare i rilevanti profili di responsabilità aquiliana nei confronti di soggetti terzi estranei al rapporto contrattuale. La traccia richiede al candidato non soltanto la dimostrazione di una solida conoscenza dogmatica degli istituti coinvolti, ma soprattutto la capacità di applicare concretamente tali nozioni alla redazione di un atto processuale complesso quale la comparsa di costituzione e risposta in opposizione a sfratto per morosità, con contestuale formulazione di domanda riconvenzionale e chiamata in causa del terzo.
Il caso concreto: ricostruzione della fattispecie
La situazione di fatto presentata dalla traccia può essere così ricostruita nei suoi elementi essenziali e nelle sue dinamiche temporali. Tizio risulta essere conduttore di un immobile destinato specificamente a sede della propria azienda di autorimessa, configurandosi quindi una locazione ad uso commerciale regolata dalla disciplina generale degli artt. 1571 e seguenti del codice civile, con le particolarità derivanti dalla destinazione non abitativa del bene locato. L’immobile in questione subisce un evento di particolare gravità: il rigurgito di liquami provenienti da uno dei tombini presenti sul pavimento del locale determina l’allagamento completo dell’intera superficie destinata all’attività imprenditoriale. La situazione che ne deriva è di tale gravità da richiedere l’intervento dei Vigili del Fuoco, i quali, a seguito di un sopralluogo tecnico approfondito volto a verificare le condizioni di sicurezza e salubrità dell’immobile, emettono una formale dichiarazione di inagibilità del locale, specificando che tale condizione perdura fino al completo ripristino delle condutture fognarie. Nonostante il tempo trascorso dall’evento dannoso, il locatore non ha mai provveduto ad eseguire i lavori necessari al ripristino della piena funzionalità dell’immobile, lasciando così il conduttore nell’impossibilità assoluta di utilizzare i locali per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale.
Di fronte a tale situazione, Tizio ha comprensibilmente sospeso il pagamento del canone di locazione, non disponendo dell’immobile e non potendo quindi esercitare l’attività economica per la quale aveva stipulato il contratto. La reazione del locatore non si è fatta attendere: questi ha notificato al conduttore un’intimazione di sfratto per morosità, contestando il mancato pagamento di due mensilità di canone e invocando contestualmente l’operatività della clausola “solve et repete” prevista dall’art. 1462 del codice civile, presumibilmente inserita nel contratto di locazione. Tale clausola, come noto, consente ad una parte di rifiutarsi di ricevere la prestazione in mancanza del contestuale adempimento della controparte, riservando a quest’ultima la possibilità di ripetere quanto pagato solo successivamente. Tizio, dal canto suo, manifesta la chiara intenzione di mantenere in vita il rapporto locatizio, evidentemente perché la posizione dell’immobile presenta caratteristiche di particolare interesse strategico per la sua attività imprenditoriale, ma al contempo non intende sopportare il pagamento del canone a fronte dell’impossibilità totale di godere del bene locato e dell’inattività forzata della sua azienda. Inoltre, il conduttore desidera essere integralmente ristorato di tutte le conseguenze pregiudizievoli derivate dall’evento dannoso, sia sotto il profilo del danno emergente che del lucro cessante.
L’eccezione di inadempimento quale fondamento della strategia difensiva
L’istituto dell’eccezione di inadempimento, previsto e disciplinato dall’art. 1460 del codice civile, costituisce indubbiamente il pilastro fondamentale su cui costruire l’intera strategia difensiva del conduttore intimato. La norma in questione stabilisce un principio di portata generale, applicabile a tutti i contratti a prestazioni corrispettive, secondo cui ciascuno dei contraenti può legittimamente rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione qualora l’altra parte non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente alla propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Questo meccanismo di autotutela contrattuale si fonda sul principio della sinallagmaticità funzionale delle prestazioni nei contratti a prestazioni corrispettive, secondo cui le obbligazioni delle parti sono legate da un vincolo di interdipendenza tale per cui l’inadempimento di una parte legittima l’altra a sospendere la propria prestazione. La ratio dell’istituto va individuata nell’esigenza di mantenere l’equilibrio sinallagmatico del contratto, evitando che una parte possa arricchirsi ingiustamente trattenendo la prestazione ricevuta senza eseguire la controprestazione dovuta.
Nel contesto specifico dei contratti di locazione, l’applicazione dell’eccezione di inadempimento ha trovato ampio riconoscimento nella giurisprudenza di legittimità e di merito, che ne ha progressivamente definito i presupposti applicativi e i limiti operativi. La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza della Terza Sezione Civile n. 5700 del 4 marzo 2024, ha avuto modo di ribadire che “nel contratto di locazione, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento”. Questo importante principio è stato successivamente confermato e ulteriormente precisato dal Tribunale di Treviso con la sentenza n. 344 del 10 marzo 2025, la quale ha ribadito l’operatività dell’eccezione “non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento”, chiarendo così che non è necessaria l’assoluta impossibilità di godimento del bene locato, essendo sufficiente un inadempimento qualificato del locatore che incida significativamente sulla possibilità di utilizzare l’immobile secondo la destinazione pattuita.
Tuttavia, la giurisprudenza più recente ha elaborato un criterio fondamentale per la valutazione della legittimità dell’eccezione di inadempimento in ambito locatizio: il principio di proporzionalità tra gli inadempimenti reciproci. Il Tribunale di Trieste, con la sentenza n. 565 del 12 giugno 2024, ha affrontato una controversia riguardante specificamente l’inadempimento contrattuale in un rapporto di locazione, affermando con particolare chiarezza che “l’eccezione di inadempimento deve rispettare il principio di proporzionalità, e la sua applicazione non può basarsi su valutazioni soggettive, bensì su elementi oggettivi”. La sentenza ha ulteriormente precisato che “il conduttore non può sospendere il pagamento dei canoni se ha comunque goduto dell’immobile, poiché tale comportamento risulterebbe sproporzionato rispetto all’inadempimento del locatore”, introducendo così un parametro di valutazione oggettivo che impedisce utilizzi strumentali o pretestuosi dell’eccezione di inadempimento. Questo orientamento giurisprudenziale impone quindi al giudice di compiere una valutazione comparativa tra la gravità dell’inadempimento del locatore e l’entità della sospensione del pagamento operata dal conduttore, verificando che vi sia un ragionevole rapporto di proporzionalità tra le due condotte.
Applicando tali principi al caso concreto oggetto della traccia d’esame, risulta evidente come sussista pienamente il requisito della proporzionalità richiesto dalla giurisprudenza. A differenza della fattispecie decisa dal Tribunale di Trieste, dove il conduttore aveva comunque mantenuto una qualche forma di godimento dell’immobile nonostante l’inadempimento parziale del locatore, nel caso di specie ci troviamo di fronte ad un’inagibilità totale e permanente dell’immobile, formalmente certificata dai Vigili del Fuoco mediante un atto avente natura di prova documentale incontrovertibile. L’impossibilità assoluta di utilizzare l’immobile per la destinazione pattuita, ossia l’esercizio dell’attività di autorimessa, costituisce l’inadempimento più grave che possa configurarsi in un contratto di locazione, essendo venuto completamente meno l’interesse del conduttore alla conservazione del contratto stesso. A fronte di un siffatto inadempimento totale e permanente, che si protrae ormai da due mesi senza che il locatore abbia intrapreso alcuna iniziativa concreta per il ripristino della funzionalità dell’immobile, la sospensione del pagamento di due sole mensilità di canone rappresenta una reazione non soltanto proporzionata, ma addirittura contenuta rispetto alla gravità dell’inadempimento subito. La proporzionalità risulta quindi pienamente sussistente secondo i criteri oggettivi elaborati dalla giurisprudenza, legittimando il conduttore all’esercizio dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 del codice civile.
Gli obblighi del locatore e la responsabilità per inagibilità dell’immobile
La disciplina codicistica delle locazioni pone a carico del locatore una serie articolata di obblighi contrattuali, espressamente previsti dagli artt. 1575, 1576 e 1577 del codice civile, la cui violazione può dar luogo a diverse forme di responsabilità contrattuale con conseguente diritto del conduttore al risarcimento del danno e all’esercizio dei rimedi previsti dalla legge per l’inadempimento delle obbligazioni. L’art. 1575 del codice civile impone al locatore l’obbligo fondamentale di consegnare la cosa al conduttore in buono stato manutentivo, idonea all’uso convenuto, e di mantenerla in tale stato per tutta la durata del rapporto locatizio. L’art. 1576 del codice civile specifica ulteriormente tale obbligo, disponendo che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, ad eccezione delle sole riparazioni di piccola manutenzione che l’art. 1609 del codice civile pone invece a carico del conduttore. Infine, l’art. 1577 del codice civile introduce l’obbligo di garanzia per i vizi della cosa locata, disponendo che il locatore è tenuto a garantire il godimento della cosa locata durante tutta la durata del contratto, rispondendo dei vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, anche se non conosciuti o non conoscibili al momento della consegna.
La portata di tali obblighi è stata oggetto di approfondite elaborazioni giurisprudenziali, che ne hanno progressivamente definito i confini applicativi e le conseguenze derivanti dalla loro violazione. Un leading case in materia è rappresentato dalla sentenza della Corte di Cassazione civile n. 15372 del 2010, che ha definitivamente chiarito la portata degli obblighi del locatore in caso di inagibilità dell’immobile, affermando con particolare nettezza il principio secondo cui “durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall’obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata”, obbligo che si estende sia alla parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia alle eventuali parti comuni dell’edificio “trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di riparazione e manutenzione dell’immobile locato”. La Suprema Corte ha ulteriormente precisato che “anche nel caso in cui l’immobile divenga inagibile a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, sussiste l’obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, con possibilità per il conduttore di chiedere il ripristino dei locali e il maggior danno da inadempimento”. Questo orientamento giurisprudenziale ha quindi stabilito con chiarezza che il locatore non può invocare l’estraneità delle cause dell’inagibilità rispetto alla sua sfera di controllo diretto per sottrarsi agli obblighi manutentivi e alla conseguente responsabilità contrattuale, dovendo comunque garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento dell’immobile secondo la destinazione pattuita.
Nel caso concreto oggetto della traccia d’esame, il malfunzionamento delle condutture fognarie con conseguente rigurgito di liquami che ha determinato l’allagamento completo dell’immobile configura senza dubbio alcuno un inadempimento gravissimo del locatore a tutti gli obblighi sopra indicati. Il locatore ha infatti violato in primo luogo l’obbligo ex art. 1575 del codice civile di mantenere l’immobile in buono stato manutentivo, non avendo provveduto alla verifica periodica dello stato delle condutture e alla loro tempestiva riparazione o sostituzione. Ha inoltre violato l’obbligo ex art. 1576 del codice civile di eseguire le riparazioni necessarie, non avendo intrapreso alcuna iniziativa concreta per il ripristino della funzionalità dell’impianto fognario nonostante il tempo trascorso dall’evento dannoso e le sollecitazioni del conduttore. Infine, ha violato l’obbligo di garanzia ex art. 1577 del codice civile, avendo il vizio delle condutture non soltanto diminuito l’idoneità all’uso dell’immobile, ma addirittura reso quest’ultimo totalmente inagibile, come certificato dai Vigili del Fuoco. La dichiarazione formale di inagibilità rilasciata dall’autorità competente costituisce infatti prova documentale privilegiata dell’inadempimento del locatore, non essendo più necessaria alcuna ulteriore dimostrazione dell’impossibilità di godere dell’immobile secondo la destinazione pattuita.
La clausola solve et repete: disciplina, limiti e inefficacia
La clausola “solve et repete”, espressamente prevista e disciplinata dall’art. 1462 del codice civile, rappresenta un istituto di particolare rilevanza pratica nei contratti a prestazioni corrispettive, consentendo alle parti di derogare convenzionalmente al principio generale dell’eccezione di inadempimento sancito dal precedente art. 1460 del codice civile. La norma dispone che il contraente non può rifiutarsi di eseguire la prestazione dovuta, né può ritardarne l’esecuzione, eccependo l’inadempimento dell’altra parte, quando tale possibilità sia stata espressamente esclusa da una clausola contrattuale, ovvero quando tale esclusione risulti dagli usi o dalla natura del contratto. La parte che ha eseguito la prestazione conserva però il diritto di ripetere quanto pagato qualora sussistano effettivamente i presupposti per l’eccezione di inadempimento, potendo agire in giudizio per ottenere la restituzione o il risarcimento del danno. La ratio della clausola va individuata nell’esigenza di garantire certezza e regolarità nell’esecuzione del contratto, evitando che una parte possa paralizzare il rapporto contrattuale invocando inadempimenti dell’altra parte, e trasferendo sul piano successivo (della ripetizione dell’indebito o del risarcimento del danno) l’eventuale contenzioso sull’esistenza e sulla gravità degli inadempimenti reciproci.
Tuttavia, la giurisprudenza costante ha elaborato nel corso del tempo una serie di limiti all’operatività della clausola solve et repete, ritenendola inefficace o comunque non applicabile in determinate situazioni caratterizzate da particolare gravità dell’inadempimento della controparte. Un primo limite all’operatività della clausola è stato individuato nelle ipotesi in cui l’inadempimento sia così grave da far venire meno la causa stessa del contratto, rendendo del tutto priva di senso l’esecuzione della prestazione da parte del contraente obbligato nonostante l’inadempimento altrui. Un secondo limite attiene alle situazioni di impossibilità sopravvenuta della prestazione, nelle quali la prestazione della controparte è divenuta oggettivamente impossibile per cause non imputabili al debitore, rendendo irragionevole pretendere comunque l’adempimento dell’altra parte. Un terzo limite, particolarmente rilevante nel caso di specie, riguarda le ipotesi di inadempimento totale e non meramente parziale della controparte, nelle quali la prestazione essenziale del contratto non è stata eseguita affatto, venendo meno il presupposto stesso del sinallagma contrattuale.
Nel caso concreto oggetto della traccia d’esame, la clausola solve et repete invocata dal locatore deve ritenersi inefficace e quindi inapplicabile per molteplici e convergenti ragioni giuridiche. In primo luogo, l’inagibilità totale e permanente dell’immobile, formalmente certificata dai Vigili del Fuoco, ha fatto venire meno la causa stessa del contratto di locazione, che consiste appunto nel consentire al conduttore il godimento dell’immobile secondo la destinazione pattuita. Il conduttore non può in alcun modo utilizzare l’immobile per l’esercizio della propria attività di autorimessa, essendo l’accesso ai locali materialmente impedito dalla dichiarazione di inagibilità, con la conseguenza che la prestazione essenziale del locatore (garantire il godimento del bene) risulta completamente ineseguita. Pretendere comunque il pagamento del canone in una simile situazione significherebbe svuotare completamente di contenuto il contratto, riducendolo ad un pagamento privo di causa, giuridicamente insostenibile secondo i principi generali del nostro ordinamento. In secondo luogo, l’inadempimento del locatore deve qualificarsi come totale e non meramente parziale, essendo completamente mancante la prestazione essenziale di garantire il godimento dell’immobile. In terzo luogo, la situazione di fatto presenta caratteri di sostanziale impossibilità sopravvenuta del godimento, essendo l’immobile dichiarato formalmente inagibile da un’autorità pubblica competente. L’insieme di tali elementi converge quindi nel rendere la clausola solve et repete inapplicabile al caso concreto, con conseguente piena legittimità della sospensione del pagamento operata dal conduttore.
La domanda riconvenzionale: risarcimento del danno emergente e del lucro cessante
La traccia richiede espressamente al candidato di valutare l’esperibilità di un’azione riconvenzionale nei confronti del locatore intimante e degli eventuali terzi responsabili. Nel caso di specie, la domanda riconvenzionale è non soltanto esperibile ma anzi altamente consigliabile per tutelare integralmente gli interessi patrimoniali del conduttore, il quale ha subito danni di notevole entità sia sotto il profilo del danno emergente che del lucro cessante. La domanda riconvenzionale, prevista e disciplinata dall’art. 36 del codice di procedura civile, consente al convenuto di proporre nel medesimo processo una domanda nei confronti dell’attore, purché tale domanda sia connessa per oggetto o per titolo alla domanda principale oppure sia fondata sul medesimo titolo di quest’ultima. Nel caso di specie, la domanda riconvenzionale del conduttore intimato risulta pienamente connessa alla domanda di sfratto proposta dal locatore intimante, trattandosi di pretese derivanti dal medesimo rapporto contrattuale di locazione e dallo stesso fatto costitutivo (l’allagamento dell’immobile con conseguente inadempimento del locatore agli obblighi manutentivi).
Il primo capo della domanda riconvenzionale deve essere costituito dalla richiesta di risarcimento del danno emergente, ai sensi dell’art. 1218 del codice civile che disciplina la responsabilità del debitore per inadempimento delle obbligazioni contrattuali. L’art. 1223 del codice civile stabilisce che “il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore (danno emergente) come il mancato guadagno (lucro cessante), in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”. Il danno emergente comprende tutte le voci di danno patrimoniale effettivamente sopportate dal conduttore in conseguenza dell’allagamento dell’immobile e della conseguente inagibilità. Tali voci possono comprendere, a titolo esemplificativo ma non esaustivo: i costi di riparazione o sostituzione delle attrezzature, dei macchinari e degli arredi danneggiati dall’allagamento; le spese sostenute per la messa in sicurezza e la bonifica del locale; le spese per il deposito temporaneo dei beni eventualmente salvati dall’allagamento; le eventuali sanzioni amministrative subite per violazioni di normative igienico-sanitarie conseguenti all’allagamento e all’impossibilità di mantenere i locali in condizioni idonee; i costi eventualmente sostenuti per il reperimento di locali alternativi temporanei per la prosecuzione dell’attività imprenditoriale.
Il secondo capo della domanda riconvenzionale, di particolare rilevanza economica nel caso di specie, deve essere costituito dalla richiesta di risarcimento del lucro cessante, ossia del mancato guadagno derivante dall’impossibilità di svolgere l’attività imprenditoriale di autorimessa durante tutto il periodo di inagibilità dell’immobile. La giurisprudenza costante riconosce pienamente il diritto del conduttore al risarcimento del lucro cessante quando l’immobile diviene inagibile per omessa manutenzione del locatore, sussistendo in tal caso il necessario nesso di causalità tra l’inadempimento contrattuale e il danno subito. Il criterio di quantificazione del lucro cessante più frequentemente utilizzato dalla giurisprudenza e dalla prassi consiste nel calcolare l’utile medio giornaliero dell’attività imprenditoriale e moltiplicarlo per il numero di giorni di inattività forzata. L’utile medio giornaliero va determinato sulla base dei bilanci aziendali degli ultimi due o tre esercizi, individuando il margine di guadagno medio ordinario dell’impresa. Il numero di giorni di inattività decorre dal momento in cui l’immobile è divenuto inagibile fino al momento dell’effettivo ripristino della piena funzionalità, ovvero fino al momento della pronuncia giudiziale qualora il ripristino non sia ancora avvenuto. È possibile inoltre applicare eventuali correttivi per tenere conto della stagionalità dell’attività, qualora l’attività di autorimessa presenti fluttuazioni stagionali dei ricavi e dei margini di guadagno.
Occorre tuttavia precisare che il lucro cessante, pur essendo pienamente risarcibile, deve essere adeguatamente provato dal conduttore secondo i rigorosi canoni probatori elaborati dalla giurisprudenza. Non è infatti sufficiente una generica allegazione del danno da mancato guadagno, essendo necessario fornire elementi probatori concreti e documentali che consentano al giudice di quantificare con ragionevole certezza l’ammontare del danno. La giurisprudenza costante richiede la produzione di documenti contabili e bilanci pregressi, stime economiche eventualmente elaborate da esperti o consulenti tecnici, contratti o ordini sfumati a causa dell’impossibilità di svolgere l’attività, indicatori economici coerenti con il tipo di attività esercitata. Il giudice dispone certamente del potere di quantificare il danno in via equitativa ai sensi degli artt. 1226 e 2056 del codice civile, quando l’esistenza del danno risulti provata ma il suo preciso ammontare non possa essere determinato con esattezza. Tuttavia, come chiarito dalla giurisprudenza, tale potere di quantificazione equitativa “non può supplire alla mancanza di prova né della responsabilità del debitore né dell’esistenza stessa del danno”, dovendo comunque il danneggiato fornire elementi probatori sufficienti a dimostrare che un danno si è effettivamente verificato e a consentire al giudice una ragionevole determinazione del suo ammontare.
Oltre al risarcimento dei danni, la domanda riconvenzionale può e deve comprendere ulteriori petizioni volte a tutelare integralmente la posizione del conduttore. In primo luogo, è opportuno chiedere la riduzione proporzionale del canone per tutto il periodo di inagibilità, ai sensi dell’art. 1578 del codice civile che espressamente prevede tale rimedio in caso di limitazioni o diminuzioni del godimento dell’immobile locato. Nel caso di specie, essendo il godimento dell’immobile totalmente impedito, la riduzione deve essere integrale, ossia pari al cento per cento del canone, con conseguente esonero del conduttore dall’obbligo di pagamento per tutto il periodo di inagibilità. In secondo luogo, è opportuno formulare in subordine una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 del codice civile, qualora il locatore non provveda tempestivamente al ripristino dell’immobile. Tale domanda subordinata consente al conduttore di liberarsi definitivamente dal vincolo contrattuale nell’ipotesi in cui l’inadempimento del locatore si protragga per un tempo irragionevole, rendendo impossibile o comunque non più conveniente la prosecuzione del rapporto locatizio. Il Tribunale di Roma, con la recente sentenza n. 8551 del 22 maggio 2024, ha accolto una domanda di risoluzione di contratto di locazione ad uso diverso per inadempimento, evidenziando come “l’onere di verificare la conformità del bene locato all’uso pattuito gravasse sul conduttore” solo in fase precontrattuale, mentre durante il rapporto l’obbligo di manutenzione spetta interamente al locatore.
La chiamata in causa del Comune: responsabilità solidale per danni da rigurgito fognario
Un profilo di particolare complessità e rilevanza pratica nella soluzione del caso proposto dalla traccia d’esame attiene alla valutazione dell’opportunità di chiamare in causa il Comune quale terzo potenzialmente responsabile dei danni subiti dal conduttore. L’istituto della chiamata in causa del terzo, previsto e disciplinato dall’art. 106 del codice di procedura civile, consente al convenuto di estendere soggettivamente il contraddittorio processuale nei confronti di un soggetto estraneo al rapporto contrattuale dedotto in giudizio, quando vi sia un interesse del convenuto a far valere nei confronti del terzo chiamato una pretesa di garanzia, di rivalsa o comunque collegata alla domanda principale. Nel caso di specie, appare consigliabile e opportuno richiedere la chiamata in causa del Comune quale gestore della rete fognaria pubblica, al fine di accertare giudizialmente la sussistenza di una responsabilità solidale tra il locatore e il Comune per i danni derivanti dal rigurgito di liquami.
Il fondamento giuridico della responsabilità del Comune può essere individuato in una pluralità di norme, applicabili sia congiuntamente che alternativamente a seconda delle risultanze istruttorie. In primo luogo, l’art. 2051 del codice civile disciplina la responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose in custodia, stabilendo che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il Comune, quale gestore della rete fognaria pubblica, assume indubbiamente la qualifica di custode di tale infrastruttura, con conseguente responsabilità per i danni derivanti dal suo malfunzionamento, salvo la prova liberatoria del caso fortuito. In secondo luogo, l’art. 2043 del codice civile disciplina la responsabilità aquiliana per fatto illecito, disponendo che qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. La cattiva manutenzione della rete fognaria comunale, che determina rigurgiti di liquami con conseguenti danni agli immobili allacciati alla rete, integra certamente un fatto colposo produttivo di danno ingiusto, con conseguente responsabilità extracontrattuale del Comune. In terzo luogo, l’art. 2055 del codice civile disciplina la responsabilità solidale in caso di concorso di più persone nella produzione del danno, stabilendo che se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
La giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi in numerose occasioni sulla responsabilità del Comune per danni derivanti da rigurgiti fognari, elaborando principi consolidati che confermano la responsabilità solidale dell’ente pubblico. La Cassazione ha stabilito con chiarezza che il Comune è responsabile per danni causati dalla cattiva manutenzione della rete fognaria comunale, trattandosi di infrastruttura pubblica sulla quale grava un obbligo di vigilanza, manutenzione e custodia in capo all’ente territoriale. Tuttavia, la giurisprudenza ha anche precisato che, per l’accertamento della responsabilità del Comune, occorre fornire la prova del nesso di causalità tra il malfunzionamento della rete pubblica e il rigurgito di liquami che ha causato il danno. Come chiarito da una recente pronuncia di merito, “occorre provare il nesso causale per attribuire responsabilità per i danni” da rigurgito fognario, dovendo il danneggiato dimostrare che il rigurgito non deriva da un’ostruzione o malfunzionamento della rete fognaria privata, bensì dalla insufficienza o cattiva manutenzione della rete fognaria pubblica.
Proprio in ragione della necessità di accertare con precisione il punto di ostruzione della conduttura e le cause tecniche del malfunzionamento, risulta indispensabile richiedere al giudice l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio, che consenta di verificare se il rigurgito sia effettivamente imputabile ad un malfunzionamento della rete pubblica gestita dal Comune oppure derivi esclusivamente da problemi della rete privata di pertinenza dell’immobile locato. La consulenza tecnica dovrà quindi accertare specificamente il punto di ostruzione della conduttura, individuare le cause tecniche del malfunzionamento (insufficienza dimensionale della rete, ostruzione per mancata manutenzione, vetustà degli impianti, ecc.), e determinare la ripartizione delle responsabilità tra il locatore, quale custode della rete fognaria privata, e il Comune, quale gestore della rete pubblica. Solo all’esito di tale accertamento tecnico sarà possibile determinare con certezza se sussista una responsabilità esclusiva del locatore, una responsabilità esclusiva del Comune, oppure una responsabilità concorrente di entrambi i soggetti con conseguente solidarietà passiva ex art. 2055 del codice civile.