📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto civile – Contratti – Appalto – Condominio
- Oggetto: Responsabilità dell’appaltatore per vizi e difetti nell’esecuzione di opere condominiali – Infiltrazioni da impermeabilizzazione difettosa – Parziarietà delle obbligazioni condominiali – Interpretazione clausola contrattuale di “non solidarietà” – Obbligo di diligenza professionale dell’appaltatore
- Normativa di riferimento: Artt. 1667, 1669, 1126, 1176, 1227 comma II c.c. – Artt. 1117 n. 3, 1135 c.c.
- Parole chiave: parziarietà obbligazioni condominiali – clausola non solidarietà – appalto condominiale – responsabilità appaltatore – infiltrazioni – lacune progettuali – diligenza professionale – legittimazione passiva condominio
Introduzione
La clausola di non solidarietà inserita nel contratto di appalto condominiale produce effetti non solo nella fase esecutiva ma anche in quella processuale, impedendo all’appaltatore di agire contro il condominio per il recupero del corrispettivo. La clausola di non solidarietà, se interpretata in combinato con le pattuizioni sul riparto del prezzo tra i singoli condomini, obbliga l’impresa ad agire esclusivamente nei confronti dei condomini morosi, escludendo la legittimazione passiva del condominio anche per l’accertamento dell’obbligo di pagamento. Il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, già affermato dalle Sezioni Unite, viene così esteso contrattualmente fino a precludere la stessa formazione del titolo esecutivo contro la compagine condominiale. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli con sentenza del 2026.
Massima
“Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza n. 9148/2008, relativamente alle obbligazioni di pagamento assunte nei confronti di terzi dall’amministratore nell’interesse del condominio, hanno chiarito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui tali obbligazioni si imputano ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote, poiché hanno ad oggetto somme di denaro e sono perciò divisibili. I giudici di legittimità hanno altresì chiarito che il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali assunte nell’interesse del condominio – nel senso della loro ripartizione tra i singoli condomini in proporzione alle rispettive quote – si applica anche nei confronti dei terzi, ma pur sempre previo ottenimento della condanna dell’amministratore per il mancato adempimento delle stesse.