📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto civile – Condominio – Amministratore – Requisiti professionali
- Oggetto: Trasformazione societaria dell’amministratore condominiale da s.a.s. a s.r.l. – Necessità di verifica dei requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. sul nuovo soggetto – Obbligo di informare l’assemblea – Vizio di convocazione per sottoscrizione avviso da parte di soggetto diverso – Annullamento delibera – Nullità nomina amministratore privo requisiti (Cass. 28195 e 28196/2024)
- Normativa di riferimento: Artt. 66, 71-bis disp. att. c.c. – Art. 2500 c.c. (trasformazione società) – Art. 2314 c.c. (s.a.s.)
- Parole chiave: trasformazione societaria amministratore – requisiti art. 71-bis – verifica requisiti amministratore – s.a.s. s.r.l. – vizio convocazione assemblea – legittimazione amministratore – nullità nomina amministratore
Introduzione
La trasformazione societaria dell’amministratore condominiale da società in accomandita semplice a società a responsabilità limitata comporta un mutamento sostanziale del soggetto tenuto al possesso dei requisiti previsti dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Mentre nella s.a.s. i requisiti professionali e di onorabilità devono essere verificati in capo al socio accomandatario illimitatamente responsabile, nella s.r.l. è l’amministratore unico della società di capitali a dover possedere tali requisiti. L’assemblea condominiale deve essere informata dell’avvenuta trasformazione e verificare che il nuovo soggetto sia in possesso dei requisiti di legge, a pena di nullità del contratto di amministrazione. La mancata verifica inficia la legittimazione a convocare l’assemblea, determinando l’annullamento delle delibere assunte per vizio di convocazione. Lo ha stabilito il Tribunale di Taranto con sentenza del 2026.
Massima
“Premesso che, a mente dell’art. 66 disp. att. c.c., l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. Ne consegue che i soggetti legittimati a convocare l’assemblea sono esclusivamente l’amministratore o i singoli condòmini. Con la legge n. 220/2012 di Riforma del condominio, è stato inserito l’art. 71 bis disp. att., a mente del quale possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.