📌 LA VICENDA
- Materia: Mediazione immobiliare – Diritto alla provvigione
- Oggetto: Restituzione provvigione pagata ad agenzia immobiliare a seguito di risoluzione consensuale del contratto preliminare — mancata informazione su presenza di amianto nello stabile
- Normativa: art. 1755 c.c.; art. 1759 c.c.; art. 1326 c.c.; art. 1497 c.c.; art. 2033 c.c.; art. 1284 c.c.; art. 92 co. 2 c.p.c.
- Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
- Parole chiave: provvigione mediatore immobiliare, contratto preliminare accettazione proposta, risoluzione consensuale preliminare, obblighi informativi mediatore, amianto immobile compravendita
In tema di mediazione immobiliare, il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. matura nel momento in cui tra le parti si costituisce un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto, coincidente con la conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto ai sensi dell’art. 1326 c.c., con la conseguenza che tale diritto non viene meno per effetto della successiva risoluzione consensuale del contratto preliminare di vendita – non causalmente ricollegabile all’inadempimento del mediatore – attesa l’autonomia dei titoli e delle cause negoziali dei due distinti rapporti giuridici, ai quali, in assenza di collegamento negoziale, non è applicabile il principio simul stabunt simul cadent, mentre la eventuale violazione degli obblighi informativi del mediatore ex art. 1759 c.c., attenendo a regole di condotta e non di validità, non determina la caducazione del contratto di mediazione bensì una autonoma responsabilità risarcitoria da contratto valido ma svantaggioso.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del febbraio 2026, rigetta la domanda di restituzione della provvigione proposta dalla promissaria acquirente di un appartamento sito in provincia di Milano, la quale aveva risolto consensualmente il contratto preliminare di vendita dopo aver appreso autonomamente della presenza di amianto nelle parti comuni dello stabile. Il giudice riconosce la piena legittimità del compenso percepito dall’agenzia immobiliare, avendo quest’ultima correttamente portato a conclusione il proprio mandato con la stipulazione del primo contratto preliminare non notarile, perfezionatosi con l’accettazione della proposta di acquisto da parte della promissaria venditrice. Condanna tuttavia l’agenzia alla restituzione della sola somma versata per la registrazione del contratto preliminare notarile mai stipulato, trattandosi di attribuzione patrimoniale divenuta sine causa ex art. 2033 c.c..
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Nozione di “affare concluso” ex art. 1755 c.c.: vincolo giuridico che abiliti ciascuna parte ad agire per l’esecuzione del contratto, senza necessità di rogito notarile, sufficiente incontro dei consensi ex art. 1326 c.c.
- Contratto preliminare non notarile come atto conclusivo dell’affare: azionabilità ex art. 2932 c.c. con contestuale maturazione del diritto alla provvigione, salvo diversa clausola pattizia
- Autonomia dei rapporti giuridici di mediazione e compravendita: inapplicabilità del principio simul stabunt simul cadent in assenza di collegamento negoziale espressamente convenuto
- Obblighi informativi del mediatore ex art. 1759 c.c.: obbligo di comunicare circostanze note o conoscibili con la comune diligenza, divieto di fornire informazioni non veritiere o non verificate; qualificazione come regole di condotta a fondamento di responsabilità risarcitoria e non di invalidità del contratto
- Indebito oggettivo ex art. 2033 c.c.: restituzione dovuta per somme versate a titolo di registrazione di contratto preliminare notarile mai stipulato, sopravvenuta mancanza di causa dell’attribuzione patrimoniale
- Risoluzione per mancanza di qualità essenziali ex art. 1497 c.c.: infondatezza della domanda in presenza di previa risoluzione consensuale già perfezionatasi