Trib. Santa Maria Capua Vetere, n. 2878/2026: condannati in solido condominio e impresa appaltatrice per infiltrazioni, inopponibile la transazione ai danni della proprietà esclusiva.
Un condominio transige la lite con l’impresa che ha eseguito lavori sulle parti comuni. Ma il condomino che ha subito infiltrazioni nel proprio appartamento può ancora agire per il risarcimento? Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza n. 2878/2026, risponde di sì, tracciando un confine netto tra i poteri dell’assemblea condominiale e i diritti di proprietà esclusiva dei singoli. La pronuncia chiarisce inoltre come la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. resti in capo al condominio anche quando i lavori sono affidati a un’impresa appaltatrice. Due principi che si intrecciano e che meritano attenzione ogni volta che un contenzioso condominiale con un terzo rischia di travolgere, insieme, anche le pretese individuali dei condomini.
La vicenda processuale
La proprietaria di un appartamento condominiale conveniva in giudizio il condominio, lamentando infiltrazioni sempre più copiose provenienti dalle coperture sovrastanti, verificatesi nel 2018 in occasione di lavori straordinari di rifacimento delle facciate e dei terrazzi. Un accertamento tecnico preventivo, esperito prima del giudizio di merito, aveva confermato l’origine infiltrativa del danno, quantificato dal consulente in una somma di circa novemila euro. L’attrice deduceva che i lavori, appaltati a un’impresa, erano stati sospesi per alcuni mesi nel corso del 2018, durante i quali il cantiere – riconsegnato all’amministratore – era rimasto privo di qualsiasi presidio provvisorio, nonostante lo strato impermeabilizzante fosse stato già rimosso.
Il condominio si costituiva eccependo l’improcedibilità della domanda, la nullità della citazione e la carenza di legittimazione passiva, chiedendo in via subordinata di essere manlevato dall’impresa appaltatrice, che veniva chiamata in causa. Quest’ultima si difendeva invocando una transazione, approvata dall’assemblea condominiale, che a suo dire avrebbe definito ogni pretesa relativa ai lavori eseguiti, comprese quelle della condomina attrice. Espletata con esito negativo la mediazione obbligatoria e assunte le prove testimoniali, la causa veniva trattenuta in decisione dopo un lungo iter processuale segnato da diversi avvicendamenti del giudicante.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 1135 c.c. attribuisce all’assemblea condominiale il potere di deliberare a maggioranza sulle spese di interesse comune, ivi comprese le transazioni ad esse afferenti, salvo che l’accordo abbia a oggetto diritti reali comuni, per i quali è invece richiesto il consenso unanime dei condomini ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, c.c.. L’art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità oggettiva del custode, fondata sulla sola dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, con onere della prova liberatoria – rappresentata dal caso fortuito – a carico del custode stesso.
I limiti della transazione condominiale rispetto alla proprietà esclusiva
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’assemblea può validamente transigere controversie insorte con un terzo appaltatore in relazione all’esecuzione di lavori sulle parti comuni (cfr. Cass. n. 821/2014; cfr. Cass. n. 10847/2020). Tale potere, tuttavia, incontra un limite intrinseco: la transazione non è opponibile ai singoli condomini per i danni subiti nelle rispettive proprietà esclusive, salvo espressa adesione all’accordo o clausole specificamente dedicate a favore di terzi. Il Tribunale ha applicato i canoni ermeneutici degli artt. 1362 e 1371 c.c., richiamando l’insegnamento secondo cui l’interpretazione del contratto deve muovere dal significato delle parole ma va condotta sull’intero contesto negoziale, senza che il principio in claris non fit interpretatio precluda ulteriori verifiche quando il testo, pur apparentemente chiaro, risulti incoerente con altri elementi del rapporto (cfr. Cass. civ., ord. n. 6839/2024; cfr. Cass. civ., n. 31811/2024).
Il principio guida: la custodia del condominio non cessa con l’appalto
Ma cosa succede quando il condominio affida i lavori a un’impresa esterna? Il giudice ha ribadito che il rapporto di custodia sulla copertura non si interrompe con la consegna del cantiere all’appaltatore, poiché il committente resta gravato dalla responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., salvo il solo caso fortuito (cfr. Cass. n. 12909/2022). L’affidamento dei lavori non priva infatti il condominio del potere di fatto sulla copertura, che mantiene la propria funzione protettiva anche durante la manutenzione (cfr. Cass. n. 11671/2018). Ne discende, in casi come questo, la responsabilità solidale di condominio e impresa.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha accolto la domanda, condannando in solido il condominio e l’impresa appaltatrice al risarcimento del danno quantificato dal consulente tecnico nell’accertamento preventivo. Quanto all’eccezione di inopponibilità della perizia, il giudice ha richiamato il principio secondo cui la relazione conclusiva dell’ATP, ritualmente acquisita al giudizio di merito, è liberamente valutabile nei confronti di tutte le parti anche se alcune di esse non vi hanno partecipato, purché sia garantito il pieno contraddittorio nella fase successiva (cfr. Cass. Sez. II, n. 342/2026). Sul merito della responsabilità, la consulenza aveva accertato che le infiltrazioni erano derivate dalla mancata adozione di precauzioni provvisorie durante la fase di rimozione dello strato impermeabilizzante, circostanza confermata dalle deposizioni testimoniali.
Il giudice ha quindi escluso che la transazione tra condominio e impresa potesse paralizzare la pretesa della condomina attrice, terza rispetto a un accordo che riguardava esclusivamente i rapporti economici generali tra l’ente e l’appaltatore relativi alle parti comuni. Sul fronte della responsabilità oggettiva, richiamando l’orientamento delle Sezioni Unite secondo cui la prova liberatoria del custode consiste unicamente nella dimostrazione del caso fortuito, senza rilievo alcuno per la diligenza (cfr. Cass. SS.UU. n. 20943/2022), il Tribunale ha ritenuto che né il condominio né l’impresa avessero fornito tale prova. Le spese di lite sono state poste a carico delle parti soccombenti secondo il criterio ordinario.