Indice
- Introduzione
- Il Quadro Normativo di Riferimento
- La Responsabilità dell’Usufruttuario per i Danni
- La Posizione del Nudo Proprietario
- Criteri di Distinzione tra Manutenzione Ordinaria e Straordinaria
- Responsabilità per Danni a Terzi ed Estinzione dell’Usufrutto
- Rapporti Condominiali e Trasmissibilità agli Eredi
- Aspetti Processuali e Valutazione del Danno
- Conclusioni e Orientamenti Consolidati
Introduzione
La questione della responsabilità per i danni agli immobili concessi in usufrutto rappresenta uno dei temi più complessi e dibattuti nel diritto civile italiano, coinvolgendo delicati equilibri tra i diritti del nudo proprietario e gli obblighi dell’usufruttuario. La corretta individuazione del soggetto responsabile richiede un’analisi approfondita della normativa codicistica e dell’orientamento giurisprudenziale consolidato, che ha delineato principi chiari per la ripartizione delle responsabilità tra i due soggetti del rapporto.
Il Quadro Normativo di Riferimento
L’istituto dell’usufrutto trova la sua disciplina organica negli articoli 981 e seguenti del Codice Civile, che delineano con precisione i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte. L’articolo 981 del Codice Civile stabilisce il principio fondamentale secondo cui “l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica”, potendo “trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”.
Il fulcro della disciplina degli obblighi manutentivi si rinviene nell’articolo 1004 del Codice Civile, che dispone: “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”. Complementare è la previsione dell’articolo 1005 del Codice Civile, secondo cui “le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario”, specificando che “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. L’articolo 1001 del Codice Civile completa il quadro normativo stabilendo che “l’usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto” e che “nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia”.
La Responsabilità dell’Usufruttuario per i Danni
La giurisprudenza di legittimità e di merito ha consolidato un orientamento secondo cui l’usufruttuario assume una posizione di preminente responsabilità per i danni che si verificano all’immobile durante il periodo di godimento del diritto reale. Tale responsabilità trova fondamento sia negli specifici obblighi derivanti dalla disciplina dell’usufrutto sia nei principi generali della responsabilità civile. Come stabilito dal Tribunale di Catania nella sentenza n. 4153 del 26 agosto 2024, l’usufruttuario è tenuto agli obblighi di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile oggetto del diritto reale di godimento, nonché alle riparazioni straordinarie che si rendano necessarie a causa dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Un aspetto fondamentale della responsabilità dell’usufruttuario deriva dall’applicazione dell’articolo 2051 del Codice Civile, che stabilisce la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. La Cassazione ha chiarito nella sua ordinanza n. 20429 del 24 giugno 2022 che tale responsabilità ricade sul soggetto che ha il pieno controllo della cosa, essendo il presupposto fondato sulla normale condizione di “potere sulla cosa” che si manifesti attraverso una signoria di fatto e la disponibilità materiale del bene. Il Tribunale di Napoli ha ulteriormente precisato nella sentenza n. 6825 del 7 luglio 2025 che la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da immobile in usufrutto si configura come responsabilità oggettiva del custode, prescindendo dall’accertamento del carattere colposo dell’attività o del comportamento, necessitando del mero rapporto eziologico tra cosa ed evento.
Un settore particolarmente rilevante della casistica giurisprudenziale riguarda i danni derivanti da infiltrazioni d’acqua. Il Tribunale di Napoli ha stabilito nella sentenza n. 5959 del 10 giugno 2024 che in materia di responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni causate dalla rottura di tubazioni di scarico delle acque bianche, la legittimazione passiva spetta esclusivamente all’usufruttuario e non al nudo proprietario dell’immobile, atteso che l’usufruttuario ha l’obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria del bene e risponde dei danni derivanti dal cattivo stato di conservazione dello stesso. La responsabilità dell’usufruttuario si estende anche ai casi di inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria, come chiarito dal Tribunale di Siena nella sentenza n. 77 del 3 febbraio 2025, secondo cui l’usufruttuario risponde dei danni derivanti dalla cattiva manutenzione del bene e dall’inadeguato utilizzo degli strumenti necessari alla sua conservazione, nonché dall’insufficiente arieggiamento e da altri inadeguati interventi manutentivi che costituiscono causa di deterioramenti.
La Posizione del Nudo Proprietario
Il nudo proprietario, pur mantenendo la titolarità del diritto di proprietà, assume una posizione di responsabilità significativamente limitata durante il periodo di usufrutto. Come precisato dalla Corte d’Appello di Roma nella sentenza n. 1086 del 18 febbraio 2025, la responsabilità ex articolo 2051 del codice civile per custodia di cose non può applicarsi congiuntamente al nudo proprietario e all’usufruttuario, in quanto non è ipotizzabile un eguale potere fisico sulla cosa da parte di persone aventi titoli diversi.
Il nudo proprietario mantiene tuttavia specifici obblighi relativi alla manutenzione straordinaria dell’immobile. L’articolo 1005 del Codice Civile stabilisce chiaramente che le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, mentre l’articolo 1006 prevede che se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Il Tribunale di Perugia ha chiarito nella sentenza n. 1352 del 8 ottobre 2024 che i danni conseguenti alle infiltrazioni derivate dalle lesioni al tetto e ai solai, quali il distacco di intonaco, muffa, segni di umidità e sfaldamento della pittura, devono considerarsi dipendenti dall’omessa riparazione di parti strutturali dell’immobile e sono ascrivibili all’esclusiva responsabilità del nudo proprietario quando derivino da omessa manutenzione straordinaria.
Criteri di Distinzione tra Manutenzione Ordinaria e Straordinaria
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria rappresenta il criterio fondamentale per la ripartizione delle responsabilità. L’articolo 1005 del Codice Civile fornisce un elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie, includendo quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
La giurisprudenza ha sviluppato criteri interpretativi per distinguere tra le due tipologie di interventi. La Corte d’Appello di Palermo ha stabilito nella sentenza n. 800 del 16 maggio 2024 che l’usufruttuario titolare del diritto d’uso esclusivo sul lastrico solare risponde delle sole spese di manutenzione ordinaria finalizzate alla conservazione del bene, mentre rimangono a carico della proprietà gli interventi di manutenzione straordinaria che afferiscono a elementi costruttivi e parti strutturali dell’immobile.
Responsabilità per Danni a Terzi ed Estinzione dell’Usufrutto
Un aspetto particolarmente delicato riguarda la responsabilità per i danni causati a terzi dall’immobile in usufrutto. La giurisprudenza ha consolidato il principio secondo cui tale responsabilità ricade primariamente sull’usufruttuario in quanto soggetto che ha la custodia materiale del bene. Per quanto riguarda i danni derivanti da rovina di edificio, l’articolo 2053 del Codice Civile stabilisce che il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Tuttavia, nel caso di immobile gravato da usufrutto, la responsabilità si sposta sull’usufruttuario quando la rovina sia dovuta a difetto di manutenzione ordinaria.
L’articolo 1015 del Codice Civile prevede che l’usufrutto può anche cessare per l’abuso che faccia l’usufruttuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni. Il Tribunale di Catania ha precisato nella sentenza n. 4153 del 26 agosto 2024 che l’usufrutto si estingue per abuso quando l’usufruttuario deteriora i beni o li lascia andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni, configurandosi tale fattispecie anche in caso di violazione degli obblighi di custodia, gestione e manutenzione imposti dalla legge nell’interesse del nudo proprietario.
Rapporti Condominiali e Trasmissibilità agli Eredi
Nel contesto condominiale, la disciplina assume caratteristiche peculiari. La Corte d’Appello di Palermo ha stabilito nella sentenza n. 793 del 15 maggio 2024 che mentre il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale, nel rapporto interno tra l’uno e l’altro, il secondo è tenuto a sostenere le spese di amministrazione e manutenzione ordinaria, il primo le spese di riparazione straordinaria. Quando l’usufruttuario anticipa le spese di manutenzione straordinaria che dovrebbero gravare sul nudo proprietario, ha diritto al rimborso delle somme versate, ma senza interessi e soltanto alla cessazione dell’usufrutto.
La responsabilità dell’usufruttuario per i danni causati all’immobile si trasmette agli eredi. La Corte d’Appello di Genova ha stabilito nella sentenza n. 199 del 13 febbraio 2024 che l’usufruttuario che non rispetti l’obbligo di restituzione del bene in buone condizioni, andando oltre i limiti dell’ordinario e diligente esercizio del suo diritto con iniziative personali quali lavori straordinari non autorizzati e non completati, è tenuto a risarcire il danno al nudo proprietario per la conseguente diminuzione di valore dell’immobile, e tale responsabilità si trasmette agli eredi dell’usufruttuario. Il Tribunale di Siena ha confermato nella sentenza n. 77 del 3 febbraio 2025 che gli eredi dell’usufruttuario subentrano negli obblighi di ripristino e nelle responsabilità derivanti dalle violazioni degli obblighi di conservazione del bene commesse dal de cuius durante il rapporto di usufrutto.
Aspetti Processuali e Valutazione del Danno
La ripartizione dell’onere della prova rappresenta un aspetto cruciale nella determinazione delle responsabilità. Il Tribunale di Catania ha chiarito nella sentenza n. 4153 del 26 agosto 2024 che il nudo proprietario che pretenda dall’usufruttuario l’esecuzione di lavori di manutenzione nell’immobile è tenuto esclusivamente a provare che al momento della proposizione della domanda sussiste un difetto di manutenzione ordinaria, esaurendosi con tale prova l’onere probatorio a suo carico. Diversamente, l’eventuale eccezione dell’usufruttuario secondo cui il difetto di manutenzione preesista alla costituzione dell’usufrutto necessita di apposita prova a carico della parte che l’ha sollevata.
Per la quantificazione del danno, la giurisprudenza applica il principio del “nuovo per non nuovo“. Il Tribunale di Roma ha stabilito nella sentenza n. 13421 del 23 agosto 2024 che il risarcimento del danno deve essere commisurato alla effettiva responsabilità, applicando il criterio del “nuovo per non nuovo” attraverso la valutazione del degrado ordinario originario dell’immobile al fine di conseguire una riparazione proporzionata. La valutazione tecnica del peso delle singole concause costituisce accertamento di fatto rimesso al consulente tecnico d’ufficio, mentre la qualificazione giuridica delle responsabilità e la determinazione delle conseguenze risarcitorie spettano al giudice. La Corte d’Appello di Roma ha precisato nella sentenza n. 1086 del 18 febbraio 2025 che la perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito.
Conclusioni e Orientamenti Consolidati
L’analisi della normativa e della giurisprudenza consolidata consente di delineare un quadro chiaro della ripartizione delle responsabilità per i danni agli immobili concessi in usufrutto. Il principio fondamentale che emerge è quello della prevalente responsabilità dell’usufruttuario, derivante dalla sua posizione di custode materiale del bene e dai specifici obblighi di manutenzione ordinaria che la legge pone a suo carico.
L’usufruttuario risponde dei danni derivanti da inadempimento degli obblighi di custodia e manutenzione ordinaria, nonché di quelli causati a terzi in virtù della responsabilità ex articolo 2051 del Codice Civile. Tale responsabilità si estende anche alle riparazioni straordinarie rese necessarie dall’omessa manutenzione ordinaria e agli interventi non autorizzati effettuati sull’immobile. Il nudo proprietario mantiene invece la responsabilità per le riparazioni straordinarie strutturali e per i vizi originari di costruzione, ma la sua posizione risulta significativamente limitata durante il periodo di usufrutto, non potendo essere chiamato a rispondere per danni derivanti dalla cattiva gestione del bene da parte dell’usufruttuario.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria rappresenta il criterio fondamentale per la ripartizione delle responsabilità, con la giurisprudenza che ha sviluppato parametri interpretativi sempre più precisi per distinguere tra le due tipologie di interventi. Infine, la responsabilità dell’usufruttuario si trasmette agli eredi e può comportare, nei casi più gravi di abuso, l’estinzione anticipata del diritto di usufrutto, con conseguente obbligo di immediata restituzione del bene al nudo proprietario.