La gestione dei complessi edilizi composti da più fabbricati rappresenta una delle questioni più intricate del diritto condominiale italiano. Quando due o più palazzi condividono alcune parti comuni, come cortili, impianti idrici o reti fognarie, sorge spontanea una domanda che molti amministratori e condomini si pongono: ci troviamo di fronte a un unico condominio oppure a un supercondominio, con tutte le conseguenze che tale qualificazione comporta sul piano organizzativo e gestionale? Una recente pronuncia del Tribunale di Imperia del 2025 ha affrontato proprio questa delicata questione, offrendo chiarimenti preziosi sui presupposti che determinano la nascita automatica del supercondominio e sul ruolo decisivo che il regolamento contrattuale può assumere in tale contesto.
La vicenda trae origine da un complesso immobiliare situato in un comune della Riviera ligure, composto da due distinti caseggiati storicamente amministrati come un unico condominio. A un certo punto, alcuni condomini decidevano di convocare assemblee separate per ciascun palazzo, procedendo alla nomina di amministratori distinti per le due palazzine. Una condomina, ritenendo illegittima tale scissione, impugnava le delibere assunte dalle assemblee del singolo edificio, sostenendo che l’intero complesso dovesse necessariamente essere gestito come un condominio unitario e non come un supercondominio formato da due enti autonomi.
La questione sollevata riveste un’importanza pratica notevolissima. Nel nostro Paese esistono infatti migliaia di complessi edilizi composti da più fabbricati che condividono alcune infrastrutture comuni, dai parcheggi alle centrali termiche, dalle reti idriche ai viali di accesso. La corretta qualificazione giuridica di tali realtà non è affatto una questione meramente teorica, poiché da essa discendono conseguenze concrete in termini di convocazione delle assemblee, formazione dei quorum deliberativi, ripartizione delle spese e nomina degli amministratori. Un errore di impostazione può determinare la nullità o l’annullabilità delle delibere assunte, con tutto ciò che ne consegue in termini di contenziosi e incertezze gestionali.
Il Tribunale ligure, chiamato a dirimere la controversia, ha dovuto anzitutto verificare se il complesso edilizio in questione integrasse un unico condominio oppure un supercondominio composto da due condomini autonomi. L’analisi condotta dal giudicante si è concentrata sul contenuto del regolamento contrattuale predisposto dal costruttore originario, giungendo a conclusioni che meritano particolare attenzione da parte di tutti gli operatori del settore. La pronuncia, infatti, ricostruisce con chiarezza i presupposti normativi e giurisprudenziali che governano la nascita del supercondominio, chiarendo il rapporto tra la costituzione automatica di tale figura e le eventuali diverse disposizioni contenute nel titolo o nel regolamento condominiale.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia oggetto della pronuncia in esame trae origine dalla peculiare situazione di un complesso edilizio situato nel comune di San Lorenzo al Mare, in provincia di Imperia. Tale complesso, denominato con un nome evocativo della sua vocazione turistica, risultava composto da due distinti caseggiati, convenzionalmente indicati come Palazzo A e Palazzo B, che per lungo tempo erano stati amministrati unitariamente come un solo condominio. La parte attrice era proprietaria di un’unità immobiliare ubicata all’interno di uno dei due fabbricati e vantava un interesse diretto alla corretta gestione del complesso.
La vicenda prendeva avvio nell’autunno del 2023, quando alcuni condomini del Palazzo B decidevano di convocare un’assemblea straordinaria per costituire formalmente un condominio autonomo, distinto da quello dell’altro caseggiato. In tale occasione veniva altresì nominato un nuovo amministratore, nella persona di una società immobiliare, diverso da quello che fino a quel momento aveva gestito l’intero complesso. La condomina attrice lamentava di non aver ricevuto alcuna convocazione per tale riunione e di non aver mai avuto conoscenza del relativo verbale, circostanza che a suo avviso viziava radicalmente la deliberazione assunta.
Successivamente, nel novembre dello stesso anno, si teneva una seconda assemblea nella quale i condomini del Palazzo B ratificavano la nomina dell’amministratore già designato nella precedente riunione. Anche in questo caso, secondo la prospettazione attorea, la convocazione non era stata regolarmente comunicata a tutti gli aventi diritto. Nel mese di aprile 2024, infine, veniva celebrata una terza assemblea nel corso della quale si procedeva a un’ulteriore conferma della nomina dell’amministratore e all’approvazione del preventivo di esercizio relativo alla sola palazzina B. La condomina, ritenendo di essere stata illegittimamente estromessa da tali riunioni e contestando in radice la legittimità della scissione del condominio, decideva di adire le vie legali.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la proprietaria conveniva in giudizio il condominio del Palazzo B, in persona del nuovo amministratore, chiedendo al Tribunale di accertare in via incidentale che il complesso edilizio costituisse un unico condominio e non già un insieme di due condomini autonomi riuniti in un supercondominio. In conseguenza di tale accertamento, domandava la declaratoria di nullità, o in subordine l’annullamento, delle assemblee tenutesi nelle date sopra indicate, con vittoria delle spese di lite e di mediazione.
Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, contestando integralmente le pretese avversarie sotto molteplici profili. In via preliminare, eccepiva il difetto di contraddittorio per mancata integrazione del litisconsorzio necessario di tutti i condomini, trattandosi di domanda avente ad oggetto l’accertamento della natura giuridica dell’ente di gestione. Sollevava altresì l’eccezione di improcedibilità della domanda relativamente alle delibere di ottobre e novembre 2023, non essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria. Nel merito, il convenuto sosteneva che il complesso fosse legittimamente strutturato come un supercondominio composto da due condomini autonomi, ciascuno dotato di proprie parti comuni, e da un ente sovraordinato per la gestione delle parti comuni all’intero complesso. A supporto di tale tesi, richiamava il contenuto del regolamento contrattuale predisposto dal costruttore originario, dal quale emergeva chiaramente la volontà di costituire due distinte realtà condominiali.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo applicabile alla fattispecie in esame ruota essenzialmente attorno alle disposizioni del codice civile in materia di condominio, con particolare riferimento all’articolo 1117 bis introdotto dalla legge n. 220 del 2012, comunemente nota come riforma del condominio. Tale norma ha per la prima volta codificato la figura del supercondominio, recependo un’elaborazione giurisprudenziale che si era sviluppata nel corso dei decenni precedenti. L’articolo in questione prevede espressamente che le disposizioni del capo dedicato al condominio negli edifici si applichino, in quanto compatibili, “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
La norma ha dunque cristallizzato il principio secondo cui il rapporto di condominialità può estendersi oltre i confini del singolo edificio, abbracciando una pluralità di fabbricati che condividano determinati beni o servizi. L’articolo 1117 del codice civile, richiamato dalla disposizione sopra citata, elenca le parti dell’edificio che si presumono comuni, salvo che il contrario risulti dal titolo, individuandole in tutte quelle necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli impianti idrici e fognari, nonché le opere e le installazioni destinate all’uso comune.
La giurisprudenza della Cassazione ha da tempo chiarito che il supercondominio viene in essere “ipso facto”, ossia automaticamente, quando singoli edifici, costituiti o meno in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati da un vincolo di accessorietà con i fabbricati medesimi.