INTRODUZIONE
Inquadramento generale
La Corte d’Appello di L’Aquila affronta una delle questioni più delicate e ricorrenti in materia di diritto condominiale: quando un complesso immobiliare costituito da più edifici fisicamente distinti debba essere qualificato come condominio complesso unico anziché come supercondominio composto da più condomini autonomi con parti comuni. La pronuncia del 2025 conferma un orientamento consolidato che valorizza la volontà delle parti espressa nel titolo costitutivo del condominio, ritenendo decisiva la scelta originaria di costituire un unico condominio comprensivo di tutti gli edifici anziché più condomini distinti con eventuale supercondominio.
La vicenda trae origine dall’impugnazione di delibere assembleari relative a un complesso immobiliare composto da quattro palazzine fisicamente separate, con oltre novanta partecipanti complessivi. I ricorrenti sostenevano che, a seguito dell’entrata in vigore della riforma del condominio operata dalla legge numero 220 del 2012, il complesso dovesse essere necessariamente qualificato come supercondominio con oltre sessanta partecipanti, con conseguente applicazione dell’articolo 67 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tale norma impone che ciascun condominio designi con maggioranza qualificata il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore del supercondominio.
Il caso presenta particolare interesse sistematico perché consente di chiarire i rapporti tra autonomia privata delle parti nella costituzione del condominio e disciplina normativa introdotta dalla riforma del 2012. La tesi dei ricorrenti postulava che la riforma avesse imposto automaticamente la trasformazione di tutti i complessi con più edifici e oltre sessanta partecipanti in supercondominii, rendendo inderogabile la procedura prevista dall’articolo 67 comma 3 delle disposizioni di attuazione. La Corte territoriale, confermando integralmente la decisione di primo grado, esclude tale ricostruzione, affermando che la scelta tra costituzione di un unico condominio complesso o di più condomini con supercondominio rimane rimessa all’autonomia privata.
La pronuncia assume rilevanza anche per gli aspetti processuali, applicando rigorosamente le sanzioni previste dall’articolo 96 del codice di procedura civile per abuso del processo e lite temeraria, condannando gli appellanti al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni in favore della controparte e di una somma in favore della cassa delle ammende. Tale decisione sanziona la reiterata proposizione di domande identiche già respinte da numerose precedenti pronunce, senza alcun confronto argomentativo con le ragioni espresse a sostegno dell’infondatezza.
PRINCIPI DI DIRITTO TRATTATI E RISOLTI
1. Condominio complesso pluriedificio: autonomia privata nella scelta costituzione unico condominio anziché più condomini con supercondominio
Quando un complesso immobiliare è composto da più edifici fisicamente distinti, l’autonomia privata delle parti conserva il potere di scegliere se costituire un unico condominio complesso comprensivo di tutti gli edifici oppure più condomini autonomi con eventuale supercondominio per le parti comuni. Tale scelta, espressa nel titolo costitutivo del condominio e nel regolamento contrattuale, prevale sulla mera circostanza fattuale della pluralità di edifici.
La Corte afferma testualmente: “per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio”.
Il principio chiarisce che la riforma introdotta dalla legge numero 220 del 2012 non ha eliminato la possibilità di costituire condominii complessi comprendenti più edifici, ma si è limitata a disciplinare espressamente l’istituto del supercondominio quando ricorrano i presupposti fattuali e giuridici. La semplice esistenza di più edifici e di oltre sessanta partecipanti non impone automaticamente la qualificazione come supercondominio.
2. Titolo costitutivo condominio: prevalenza volontà parti espressa in regolamento contrattuale su configurazione fattuale immobiliare
Il regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore del complesso immobiliare, trascritto nei registri immobiliari ed espressamente accettato negli atti di compravendita dai primi acquirenti, costituisce il titolo rilevante per qualificare giuridicamente il complesso. Quando tale regolamento esprime la volontà di costituire un unico condominio comprensivo di tutti gli edifici, tale scelta prevale sulla mera configurazione fattuale della pluralità di fabbricati.
Nella motivazione si legge: “nella specie il regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso immobiliare ed allegato agli atti di compravendita dei singoli immobili (cioè al titolo costitutivo del condominio) esprime la volontà di non attribuire natura condominiale propria ai singoli edifici, riservandola all’intero complesso”.
La soluzione adottata valorizza il principio consolidato secondo cui il supercondominio viene in essere ipso iure et facto quando sussistano i presupposti di fatto e di diritto, ma sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti. L’esistenza di un regolamento che qualifica come condominiale l’intero complesso e prevede una gestione unitaria impedisce la configurazione del supercondominio.
3. Articolo 67 comma 3 disposizioni attuazione: applicabilità solo a supercondominio con più condomini autonomi non a condominio complesso unico
L’articolo 67 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che impone la designazione di rappresentanti quando i partecipanti a un supercondominio siano complessivamente più di sessanta, si applica esclusivamente all’ipotesi di pluralità di condomini autonomi che abbiano parti comuni. Tale norma non trova applicazione nel caso di condominio complesso unico che comprenda più edifici ma costituisca un unico condominio per volontà delle parti.
Il Collegio precisa: “l’articolo 67 comma 3 disp. att. c.c., che impone una procedura di deliberazione in sede ordinaria a mezzo di rappresentanti di ciascun condominio, quando il numero dei condomini superi i sessanta, ha come sostrato fattuale e normativo proprio l’esistenza di più condominii che, come visto, in questo caso non ricorre”.
Il principio esclude che la riforma del 2012 abbia introdotto un obbligo automatico di trasformazione dei condomini complessi in supercondominii al superamento della soglia dei sessanta partecipanti. La disciplina dell’articolo 67 comma 3 presuppone l’esistenza di condomini distinti, configurazione che non ricorre quando il titolo costitutivo preveda un unico condominio.
4. Volontà assembleare conferma condominio unico: rigetto proposte scioglimento e costituzione condomini separati ex articolo 61 disposizioni attuazione
Le ripetute deliberazioni dell’assemblea condominiale che respingono le proposte di scioglimento del condominio unico e di costituzione di condomini separati per ciascun edificio confermano la volontà originaria espressa nel titolo costitutivo. Tali delibere assumono rilevanza quale manifestazione attuale della volontà dei condomini di mantenere la configurazione unitaria del condominio.
La Corte chiarisce che: “l’assemblea dei condomini ha sempre escluso lo scioglimento e la formazione di quattro distinti condominii così confermando il condominio unico esistente fin dall’origine, risalente alla fine degli anni sessanta del secolo scorso”.
La pronuncia evidenzia che l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede espressamente la possibilità di scioglimento del condominio quando un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Tale disposizione conferma che la normativa codicistica contempla l’ipotesi di un condominio costituito da più edifici, la cui eventuale divisione richiede una specifica deliberazione assembleare con maggioranze qualificate.
5. Formazione amministratore condominio: irrilevanza mancato assolvimento obbligo periodico su validità delibera nomina
Il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale previsto dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile non incide sulla validità della delibera assembleare di nomina. L’eventuale carenza del requisito di formazione assume rilevanza solo ai fini della legittimità dell’attività svolta dall’amministratore, ma non determina la nullità della delibera che ne ha disposto la nomina.
Nella motivazione si legge che la sentenza di primo grado aveva ritenuto che “l’asserito mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale non assumeva alcun rilievo, non incidendo sulla validità della delibera di nomina, come ritenuto da giurisprudenza di merito citata”.
Tale soluzione era stata confermata anche da precedenti pronunce della stessa Corte d’Appello rese nei confronti delle medesime parti, le quali avevano escluso l’invalidità di delibere di conferma dell’amministratore contestate per la medesima ragione dell’insussistenza del requisito di formazione. La pronuncia ribadisce che le eventuali questioni relative ai requisiti professionali dell’amministratore non possono tradursi in nullità delle delibere assembleari.
Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
Due proprietari di unità immobiliari facenti parte di un complesso residenziale composto da quattro palazzine fisicamente distinte convocavano in giudizio il condominio chiedendo l’accertamento della natura di supercondominio del complesso e la conseguente declaratoria di nullità di tutte le delibere assembleari adottate dalla data di entrata in vigore della riforma del condominio.
Il complesso immobiliare, denominato nel regolamento condominiale, era costituito da quattro edifici separati con complessivamente oltre novanta partecipanti. I ricorrenti sostenevano che, a seguito dell’entrata in vigore della legge numero 220 del 2012, il complesso dovesse essere necessariamente qualificato come supercondominio con applicazione della disciplina inderogabile prevista per i complessi con oltre sessanta partecipanti.