📌 LA VICENDA
- Materia: Diritti reali – Servitù prediali
- Oggetto: Servitù volontaria di passaggio – Principio del minimo mezzo – Limiti all’esercizio della servitù
- Normativa: art. 1065 c.c., art. 1079 c.c., art. 1362 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. n. 363/2019 (principio della ragione più liquida); Cass. Civ. n. 21607/2025 (liquidazione equitativa del danno)
- Parole chiave: servitù di passaggio, principio minimo mezzo, larghezza massima servitù, confessoria servitutis, terrapieno carraio
In caso di servitù volontaria di passaggio, quando le parti non abbiano convenuto o indicato le caratteristiche minime che dovesse avere la strada atta a consentire l’esercizio della servitù, il principio regolatore applicabile è quello del minimo mezzo di cui all’art. 1065 c.c., con conseguente impossibilità per il titolare del fondo dominante di pretendere opere ulteriori rispetto a quelle necessarie all’esercizio minimo del diritto. Il Tribunale di Lecco, con sentenza del 2026, ha rigettato la domanda di un proprietario che pretendeva la realizzazione di una strada della larghezza minima di 6 metri su un fondo servente, ove il contratto di compravendita costitutivo della servitù aveva previsto una larghezza massima di 6 metri senza specificare altre caratteristiche. La domanda volta ad ottenere caratteristiche diverse e maggiormente gravose rispetto a quelle convenute costituisce richiesta di costituzione di una nuova servitù. Il principio del minimo mezzo impone che, in assenza di specifica pattuizione, l’esercizio della servitù avvenga nelle modalità meno gravose per il fondo servente, purché compatibili con il soddisfacimento delle esigenze del fondo dominante.
Massima
“Passando, infatti, al merito delle ulteriori domande formulate in via principale da parte attrice, di accertamento e declaratoria dell’inadempimento contrattuale di [OMISSIS] e di ordine di cessazione da parte di [OMISSIS] di ogni turbativa all’esercizio della servitù e di realizzazione da parte di quest’ultima di una strada percorribile della larghezza di 6 metri sulla porzione di terreno gravata da servitù, il giudice adito ritiene che dalla documentazione in atti non emerga alcun inadempimento imputabile alla [OMISSIS] convenuta, né alcun onere a suo carico di realizzazione di opere, in specie una strada della larghezza di metri 6. Si ritiene pacifico che, essendo il titolo costitutivo della servitù oggetto del presente giudizio l’atto di compravendita, e non il contratto preliminare di compravendita, le caratteristiche e l’estensione del diritto di servitù siano quelle indicate in tale atto che, sul punto, specifica solo che la servitù debba essere “di passo pedonale, carrale e di sottoservizi urbanistici e tecnologici” e “su una striscia di area della larghezza massima di sei metri lineari, da destinare a strada” e, infine, “da collocarsi a ridosso del confine di ovest dell’appezzamento in oggetto”. Dalla documentazione fotografica versata in atti dall’attore e dalla ricognizione aerea offerta dalla parte convenuta, oltre che dalla stessa narrazione attorea, non si vede come l’attuale esercizio della servitù sia oggetto di turbativa o molestia o come [OMISSIS] si sia resa inadempiente agli adempimenti necessari affinché l’esercizio della servitù fosse possibile per il sig. [OMISSIS]. Invero: – i cancelli carrai sono stati aperti in corrispondenza del lato ovest del fondo; – la larghezza massima (e non minima, ndr.) di metri 6 è stata rispettata; – la larghezza minima che l’attore indica in metri 2,70 è idonea e sufficiente a consentire il passaggio carraio di autoveicoli e autocarri; – la porzione di terreno si presenta come un terrapieno coperto da manto erboso e senza ostacoli tali da non impedire sia il passaggio pedonale che quello carraio; – non si evince in atti alcuna doglianza in punto di eventuali addebiti da parte di l sig. [OMISSIS] per opere di “manutenzioni ordinaria e straordinaria future”, di cui in atto di compravendita.