Delibera del singolo lotto su beni del supercondominio: nullità radicale per difetto assoluto di attribuzioni – Corte d’Appello di Cagliari 2026

📌 LA VICENDA

• Materia: Diritto condominiale – Supercondominio – Invalidità delle delibere assembleari
• Oggetto: Nullità della delibera assembleare del singolo lotto che approva rendiconto e bilancio comprendenti beni e servizi comuni all’intero supercondominio – Difetto assoluto di attribuzioni – Distinzione da annullabilità ex art. 1137 c.c.
• Normativa: Art. 1117-bis c.c.; art. 1135 c.c.; art. 1136 c.c.; art. 1137 c.c.; art. 246 c.p.c.; art. 2697 c.c.
• Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
• Parole chiave: delibera supercondominio nullità, difetto assoluto attribuzioni assemblea condominiale, supercondominio beni comuni indivisibili, nullità delibera condominio annullabilità differenza, assemblea lotto delibera beni comuni

---

In tema di supercondominio, la delibera assembleare del singolo lotto che approvi rendiconto consuntivo e bilancio di previsione comprendenti voci di spesa relative a beni e servizi comuni all’intero complesso — quali impianti idrici ed elettrici condivisi tra i lotti — è affetta da nullità radicale per difetto assoluto di attribuzioni, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, e non da mera annullabilità soggetta al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c.; la mancata convocazione dei proprietari degli altri lotti non integra pertanto un vizio procedimentale sanabile bensì la decisione su un oggetto radicalmente estraneo alle competenze dell’assemblea deliberante.

La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza in esame, applica al contenzioso supercondominiale i principi enunciati dalle Sezioni Unite 2021 in materia di nullità delle delibere assembleari, con una precisazione di rilievo sistematico: quando l’assemblea di un singolo lotto deliberi su beni e servizi comuni all’intero supercondominio, non si verte in ipotesi di vizio formale di convocazione — che darebbe luogo ad annullabilità sanabile entro trenta giorni — bensì di delibera adottata in totale carenza di potere decisorio, con conseguente nullità insanabile. Il supercondominio, peraltro, sorge automaticamente per il fatto obiettivo della presenza di beni comuni indivisibili tra edifici distinti, senza necessità di un atto formale istitutivo.

---

⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:

• Incapacità a testimoniare del singolo condomino nelle cause relative al condominio di appartenenza ex art. 246 c.p.c.: il condomino è destinatario ultimo della pronuncia giudiziale, non terzo interessato
• Costituzione automatica del supercondominio in presenza di beni comuni indivisibili tra edifici distinti, a prescindere dall’assenza di un formale atto istitutivo, con applicazione della disciplina condominiale ex art. 1117-bis c.c.
• Applicazione dell’art. 1136 c.c. alle assemblee supercondominiali e coesistenza di due distinte tabelle millesimali (supercondominio e singolo lotto)
• Interesse concreto e attuale del condomino che abbia reiteratamente sollevato in assemblea la questione dell’illegittima gestione ad agire per la declaratoria di nullità anche al solo fine di eliminare l’obiettiva incertezza sull’assetto organizzativo
• Indivisibilità materiale del rendiconto: impossibilità di scindere le voci di spesa del supercondominio da quelle del singolo lotto ai fini di una nullità parziale

---