Nel complesso panorama delle controversie condominiali, le questioni relative alle distanze legali tra proprietà rappresentano una fonte inesauribile di contenziosi. Tra i temi più dibattuti vi è quello dell’applicabilità delle norme sulle distanze dalle vedute a manufatti e installazioni di varia natura che,pur non essendo edifici in senso stretto, possono comunque incidere sul godimento delle proprietà sovrastanti o adiacenti. La vicenda che andiamo ad esaminare solleva interrogativi particolarmente interessanti sulla qualificazione giuridica delle tende parasole e sulla loro assoggettabilità alla disciplina dell’articolo 907 del codice civile.
Il caso deciso dal Tribunale di Lecce nel 2025 riguarda un immobile situato nel centro storico della città, articolato su più livelli e con diverse proprietà. Al piano terra insiste un’attività di ristorazione che ha installato delle tende avvolgibili sulla facciata dell’edificio, in corrispondenza della propria vetrina. La proprietaria degli appartamenti ai piani superiori ha contestato tale installazione, sostenendo che le tende violassero le distanze legali previste dalla normativa sulle vedute, impedendo o comunque limitando la possibilità di affacciarsi dai balconi sovrastanti e di godere liberamente della vista sulla strada sottostante.
La controversia presenta profili di particolare interesse sotto molteplici aspetti. In primo luogo, solleva la questione della qualificazione giuridica delle tende parasole avvolgibili: si tratta di vere e proprie “costruzioni” nel senso tecnico-giuridico del termine, e quindi soggette al rispetto delle distanze legali, oppure di manufatti mobili e temporanei che sfuggono a tale disciplina? In secondo luogo, il caso impone di verificare concretamente se e in che misura la presenza di tende parasole possa effettivamente limitare il diritto di veduta del proprietario sovrastante, impedendogli di beneficiare di aria, luce e della possibilità di guardare verso l’esterno.
La sentenza che andremo ad analizzare fornisce importanti chiarimenti sui limiti di applicazione dell’articolo 907 del codice civile, distinguendo nettamente tra costruzioni stabili e immobili, soggette al rispetto delle distanze legali, e manufatti mobili e reversibili che invece sfuggono a tale disciplina. Il giudice ha dovuto valutare attentamente le risultanze di una consulenza tecnica d’ufficio particolarmente approfondita, che ha misurato con precisione le distanze effettive delle tende dalle vedute sovrastanti in diverse posizioni di apertura, verificando l’impatto concreto sulla fruibilità dei balconi.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale trae origine dall’acquisto di un immobile situato nel centro storico della città, effettuato nel dicembre del 2015 mediante atto notarile. L’acquirente aveva acquisito la piena proprietà di un edificio articolato su tre livelli, comprendente un appartamento al piano terra e due unità abitative rispettivamente al primo e al secondo piano. L’immobile presentava due ingressi indipendenti sulla strada principale, individuati dai civici corrispondenti, che consentivano l’accesso diretto agli appartamenti dei piani superiori attraverso apposite scale interne.
Al piano terra del medesimo edificio, in una porzione di proprietà di altri soggetti, era ubicata un’attività di ristorazione condotta in locazione da una società. Tale esercizio commerciale si estendeva lungo l’intero prospetto dell’edificio affacciato sulla via principale. In epoca anteriore all’acquisto dell’immobile da parte dell’attuale proprietaria, il ristorante aveva provveduto ad installare sulla facciata dell’edificio alcune tende parasole avvolgibili, destinate a proteggere la clientela dal sole durante i mesi estivi. Le tende erano state posizionate in virtù di una specifica autorizzazione amministrativa rilasciata dagli uffici comunali competenti.
La proprietaria degli appartamenti ai piani superiori contestò l’installazione di tali tende parasole, sostenendo che esse invadessero anche la porzione di facciata di sua esclusiva proprietà, posizionandosi esattamente al di sopra dei due ingressi che conducevano ai suoi appartamenti. Secondo la tesi attorea, le tende occupavano e rendevano inutilizzabile la corrispondente porzione immobiliare di sua proprietà. Inoltre, e questo costituiva il nucleo principale della contestazione, la ricorrente sostenne che le tende violassero le distanze legali previste dall’articolo 907 del codice civile in materia di vedute, in quanto posizionate a distanza inferiore ai 3 metri prescritti dalla legge rispetto ai balconi del primo piano.
Le tende in questione, come emergerà successivamente dalle indagini tecniche, erano classiche tende da sole dotate di bracci estensibili ad apertura manuale. Quando completamente chiuse, presentavano una sporgenza minima dal muro di prospetto, essendo quasi completamente avvolte sul rullo. Viceversa, in posizione di apertura potevano assumere un ingombro variabile, fino ad una profondità massima di circa 2,3 metri dal muro. Il meccanismo di apertura manuale senza fine corsa consentiva di regolare l’estensione della tenda a seconda delle esigenze di ombreggiamento.
L’installazione delle tende era stata oggetto di vicende amministrative particolarmente complesse. L’autorizzazione comunale era stata più volte contestata dalla proprietaria sovrastante dinanzi al giudice amministrativo, dando origine a un contenzioso che si era protratto per diversi anni. L’ultima pronuncia in sede amministrativa, emessa nell’anno 2024 dal Consiglio di Stato, si era conclusa con esito favorevole ai titolari del ristorante, confermando la legittimità del provvedimento autorizzativo.
Nonostante l’esito favorevole del giudizio amministrativo, la proprietaria degli appartamenti superiori decise di adire il giudice civile, questa volta non per contestare la legittimità amministrativa dell’installazione, ma per far valere la violazione delle norme civilistiche in materia di distanze dalle vedute. La ricorrente chiese quindi al Tribunale di accertare l’illegittimità delle tende parasole per violazione dell’articolo 907 del codice civile, di ordinarne la rimozione o quanto meno la riduzione dell’estensione, e di condannare i convenuti al risarcimento dei danni subiti, quantificati in oltre 5.000 euro.
I proprietari del locale al piano terra e la società conduttrice si costituirono in giudizio contestando integralmente le domande attoree. In via preliminare, i resistenti eccepirono la necessità di sospendere il giudizio civile in attesa della definizione del ricorso pendente dinanzi al Consiglio di Stato, invocando l’esistenza di un rapporto di pregiudizialità tra i due giudizi. Nel merito, i convenuti negarono che le tende potessero essere qualificate come “costruzioni” ai sensi dell’articolo 907 del codice civile e sostennero che, in ogni caso, esse non impedivano né limitavano in modo apprezzabile l’esercizio del diritto di veduta da parte della proprietaria sovrastante.
Il giudice dispose una consulenza tecnica d’ufficio particolarmente approfondita, incaricando un esperto di verificare la conformità delle tende installate rispetto al progetto autorizzato, di misurare le distanze effettive dalle vedute sovrastanti, e di accertare se e in che misura le tende impedissero concretamente l’affaccio dai balconi e la vista sulla strada. Il consulente svolse accurate indagini tecniche, effettuando rilievi e misurazioni in diverse condizioni di apertura delle tende, e produsse una relazione corredata da elaborati grafici e documentazione fotografica particolarmente dettagliata.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La decisione della controversia si fonda essenzialmente sull’interpretazione e l’applicazione dell’articolo 907 del codice civile, che costituisce una delle disposizioni cardine della disciplina delle distanze legali tra proprietà. Tale norma stabilisce che quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di 3 metri. Il divieto deve essere osservato anche quando la veduta diretta formi al contempo veduta obliqua. Infine, se si vuole appoggiare una nuova costruzione al muro in cui sono le vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a 3 metri sotto la loro soglia.
La ratio della norma è quella di tutelare il proprietario che abbia vedute legittimamente aperte verso il fondo confinante, garantendogli il mantenimento di adeguate condizioni di aria e luce e della possibilità di guardare liberamente verso l’esterno. La distanza di 3 metri è stata individuata dal legislatore come quella minima necessaria per assicurare tali esigenze, impedendo che nuove costruzioni realizzate dal vicino possano soffocare o limitare eccessivamente il godimento delle aperture preesistenti.
Elemento centrale della disciplina è la nozione di “costruzione” rilevante ai fini dell’applicazione dell’articolo 907 del codice civile. Sul punto si è formata nel tempo una ricca elaborazione giurisprudenziale volta a chiarire quali manufatti debbano rispettare le distanze legali e quali invece ne siano esenti. La Cassazione ha avuto modo di precisare che devono essere ricomprese nel concetto di costruzione non soltanto le opere che abbiano le caratteristiche di un edificio o di altra fabbrica in muratura, ma anche ogni manufatto che possegga i caratteri della stabilità e della immobilità rispetto al suolo, ancorché difetti di una propria individualità e rappresenti un semplice accessorio del fabbricato.
In applicazione di tale principio, la giurisprudenza ha ritenuto soggetti al rispetto delle distanze legali manufatti quali loggiati, pensiline, verande e tettoie, in quanto dotati di carattere permanente e stabilmente incorporati all’edificio. Al contrario, sono stati esclusi dall’ambito applicativo della norma tutti quei manufatti che, pur potendo incidere sulla veduta, abbiano carattere mobile, temporaneo e reversibile, non comportando una modifica permanente dello stato dei luoghi.
Con specifico riferimento alle tende parasole avvolgibili, la giurisprudenza di legittimità si è pronunciata in modo particolarmente chiaro. Come richiamato nella sentenza in commento, la Cassazione ha affermato che una tenda scorrevole di stoffa, che possa aprirsi e richiudersi a seconda del riparo a cui essa debba servire, non può essere vietata anche se situata a distanza inferiore a 3 metri dal balcone o finestra sovrastante, e anche se sono necessari, per farla funzionare, dei sostegni fissi. Tale orientamento si fonda sulla considerazione che la tenda mobile non diminuisce in modo permanente il volume di aria e di luce di cui dispone il proprietario sovrastante, né questi può pretendere di avere il diritto di vedere, senza alcuna interruzione di tempo, quanto avviene sul fondo sottostante.
La distinzione tra manufatti stabili e manufatti mobili assume particolare rilievo anche alla luce dei principi generali in materia di limitazioni del diritto di proprietà. Le norme che impongono distanze legali costituiscono infatti limitazioni legali alla proprietà, e come tali devono essere interpretate in modo rigoroso, senza possibilità di applicazione analogica. Ne consegue che soltanto le opere aventi i requisiti espressamente previsti dalla norma, e in particolare il requisito della stabilità, possono essere assoggettate al regime delle distanze.
Nel caso specifico delle tende parasole, la giurisprudenza ha anche evidenziato come la loro natura di manufatti stagionali, destinati ad essere utilizzati soltanto nei periodi di maggiore insolazione e comunque rimovibili con facilità, militi ulteriormente contro l’applicabilità della disciplina dell’articolo 907 del codice civile. L’esigenza di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, peraltro, costituisce una forma di utilizzazione normale e legittima della proprietà che non può essere irragionevolmente compressa da un’interpretazione eccessivamente estensiva delle norme sulle distanze.
Altro profilo normativo rilevante nel caso di specie attiene alla natura giuridica delle parti comuni dell’edificio condominiale. La facciata dell’edificio su cui erano state installate le tende costituiva parte comune ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, e la sua utilizzazione da parte di uno dei condomini doveva avvenire nel rispetto dei diritti degli altri partecipanti alla comunione. In particolare, ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tale principio assume rilievo per verificare se l’installazione delle tende potesse considerarsi lesiva dei diritti della proprietaria sovrastante in quanto ostativa all’accesso ai suoi ingressi o comunque limitativa del godimento della sua porzione di facciata.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Lecce, nell’affrontare la complessa questione sottoposta al suo esame, ha operato una rigorosa distinzione tra la qualificazione giuridica astratta delle tende parasole e la verifica concreta del loro impatto sulle vedute sovrastanti. Il giudice ha preliminarmente valorizzato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, ritenuta particolarmente accurata e condivisibile nelle sue conclusioni, tanto da farla propria integralmente nel dispositivo di sentenza.