Condominio

📌 LA VICENDA Introduzione La trasformazione societaria dell’amministratore condominiale da società in accomandita semplice a società a responsabilità limitata comporta un mutamento sostanziale del soggetto tenuto al possesso dei requisiti previsti dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Mentre nella s.a.s. i requisiti professionali e di onorabilità devono essere verificati in capo al socio accomandatario illimitatamente responsabile, nella s.r.l. è l’amministratore unico della società di capitali a dover possedere tali requisiti. L’assemblea condominiale deve essere informata dell’avvenuta trasformazione e verificare che il nuovo soggetto sia in possesso dei requisiti di legge, a pena di nullità del contratto di amministrazione. La mancata verifica inficia la legittimazione a convocare l’assemblea, determinando l’annullamento delle delibere assunte per vizio di convocazione. Lo ha stabilito il Tribunale di Taranto con sentenza del 2026. Massima “Premesso che, a mente dell’art. 66 disp. att. c.c., l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni […]

📌 LA VICENDA Introduzione L’obbligazione del condomino verso il condominio e le vicende contrattuali del condominio con i fornitori sono totalmente distinte e indipendenti. Il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evoluzione delle relazioni contrattuali tra condominio e fornitori, altrimenti scaricherebbe sugli altri condomini gli oneri del proprio inadempimento. La delibera di spesa divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo immediato del condomino di pagare la somma dovuta, indipendentemente dalle eventuali controversie tra il condominio e gli appaltatori. Non costituisce abuso del diritto l’azione esecutiva promossa dall’amministratore per recuperare i crediti condominiali, anche quando il condominio sia inadempiente verso i propri fornitori. Lo ha stabilito la Corte d’Appello di Bologna con sentenza del 2026. Massima “Il Collegio rileva, come affermato nella sentenza impugnata, che ai sensi dell’art. 1129, comma 9 e 12 n.6), c.c. l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute

📌 LA VICENDA Introduzione La clausola di non solidarietà inserita nel contratto di appalto condominiale produce effetti non solo nella fase esecutiva ma anche in quella processuale, impedendo all’appaltatore di agire contro il condominio per il recupero del corrispettivo. La clausola di non solidarietà, se interpretata in combinato con le pattuizioni sul riparto del prezzo tra i singoli condomini, obbliga l’impresa ad agire esclusivamente nei confronti dei condomini morosi, escludendo la legittimazione passiva del condominio anche per l’accertamento dell’obbligo di pagamento. Il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, già affermato dalle Sezioni Unite, viene così esteso contrattualmente fino a precludere la stessa formazione del titolo esecutivo contro la compagine condominiale. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli con sentenza del 2026. Massima “Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza n. 9148/2008, relativamente alle obbligazioni di pagamento assunte nei confronti di terzi dall’amministratore nell’interesse del condominio, hanno chiarito che

📌 LA VICENDA Una condomina proprietaria di lastrico solare ha impedito con ostruzionismo documentato (diffide, dinieghi accesso) l’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione disposti post-ATP, prolungando le infiltrazioni nel sottostante appartamento. La Corte d’Appello di Roma ha deroga al riparto automatico 1/3-2/3 ex art. 1126 c.c., addossandole responsabilità esclusiva per il danno non patrimoniale (€100/mese) dal momento dell’ostruzionismo (aprile 2019) fino all’alienazione dell’immobile (maggio 2022). La colpa specifica del proprietario-usuario lastrico solare (art. 2051 c.c.) che ostruisce lavori post-ATP prevale sul riparto generico art. 1126 c.c., limitando responsabilità condominio al solo periodo antecedente (qui 4 mesi). Il condominio risponde solo della fase iniziale, fino all’evidente ostruzionismo accertato. Questa responsabilità esclusiva lastrico solare ostruzionismo post-ATP cambia la gestione dei contenziosi infiltrazioni. Massima “Ed invero, in forza di quanto dedotto e documentato dallo stesso, latteggiamento ostruzionistico e non collaborativo vi stato allesito della consulenza tecnica di cui al procedimento di accertamento tecnico preventivo,

📌 LA VICENDA Il Tribunale di Roma ha escluso legittimazione processuale autonoma del condominio parziale da frazionamento box, configurandolo come strumento gestionale spese ex art. 1123 co. 3 c.c. privo di capacità sostitutiva verso condominio edificio. In presenza condominio parziale, legittimazione processuale spetta solo amministratore condominio unitario ex art. 1131 c.c., non rilevando esternamente parzialità ex art. 1123 co. 3 c.c. per autonomia processuale. Principio preclude azioni enti auto-costituiti post-frazionamento; impugnazione delibere ex art. 1137 co. 2 c.c. solo singoli condomini. Giudice ha negato legittimazione anche ipotizzando condominio parziale per omessa prova separazione funzionale box nello stesso fabbricato. Legittimazione condominio parziale solo edificio ex art. 1131 resta principio guida per contenziosi. Massima “In linea con i principi enunciati dalla giurisprudenziale, si ritiene configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio eo al godimento

La decorrenza del termine di impugnazione delle delibere condominiali ex art. 1137 c.c., a seguito della riforma Cartabia, si ricollega al momento della comunicazione dell’istanza di mediazione alle parti e non al deposito della stessa. Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza del 2026, ha accolto la domanda di annullamento della delibera assembleare rigettando l’eccezione di tardività sollevata dal condominio convenuto, applicando la nuova formulazione dell’art. 8 comma 2 del D.lgs 28/2010 introdotta dal D.lgs 150/2022. La controversia riguardava una delibera assembleare viziata da tardiva convocazione del condomino ricorrente, che aveva ricevuto l’avviso solo due giorni prima della prima convocazione assembleare in violazione dell’art. 66 comma 3 disp. att. c.c.. Il Tribunale ha affermato che la riforma Cartabia ha modificato il momento da cui decorre l’effetto impeditivo della decadenza, spostando tale momento dal deposito del verbale negativo di mediazione alla comunicazione dell’istanza di mediazione alle controparti, citando a sostegno un

L’obbligo per l’amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione ex art. 1130 n. 10 c.c., convocando l’assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni, è considerato uno dei più importanti in quanto sintetizza l’operato di gestione del flusso monetario condominiale, configurandosi il termine come perentorio. Il Tribunale di Salerno, con decreto del 2026, ha rigettato il ricorso di revoca dell’amministratore condominiale proposto dal condomino ricorrente che aveva dedotto l’omessa presentazione dei rendiconti di gestione dal 2020. Il ricorrente, condomino in provincia di Salerno, lamentava che l’amministratore non avesse predisposto i rendiconti di gestione, non avesse approvato il preventivo e avesse continuato ad amministrare nonostante la scadenza del biennio dalla nomina.​ Il Tribunale ha rigettato il ricorso rilevando che l’amministratore aveva provato l’avvenuta presentazione del rendiconto di gestione a partire dal 2022 con le delibere assembleari di approvazione dei rendiconti per i singoli anni, nel rispetto dei termini previsti dalla legge.

La responsabilità per i danni collegati ai beni a servizio di una sola parte dell’intero fabbricato è di tutto il condominio generale e non solo del condominio parziale, che non ha legittimazione passiva e non può essere citato autonomamente in giudizio. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2026, ha condannato il condominio convenuto al risarcimento dei danni da infiltrazioni derivanti dalle precarie condizioni manutentive della facciata esterna e della terrazza condominiale, rigettando l’eccezione di difetto di legittimazione passiva. La parte attrice, proprietaria di un appartamento in provincia di Lecce, aveva convenuto in giudizio il condominio deducendo infiltrazioni di umidità sui muri esterni dell’immobile ascrivibili alla cattiva realizzazione della muratura esterna, come accertato in sede di ATP.​ Il Tribunale ha rigettato l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal condominio convenuto che lamentava la riferibilità delle cause dei danni a una sola ala del complesso condominiale. Il Giudice ha precisato