Condominio

📌 LA VICENDA In tema di opposizione all’esecuzione proposta dal condomino moroso avverso l’azione esecutiva intrapresa dal creditore del condominio ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., la legittimazione processuale passiva per le contestazioni relative alla veridicità, validità o correttezza della dichiarazione sulle generalità dei condomini morosi resa dall’amministratore del condominio spetta al solo amministratore in proprio e non come rappresentante dell’ente condominiale, in quanto l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi costituisce un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo a una responsabilità di tipo aquiliano. La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza depositata nel 2026, ha rigettato l’appello proposto da una condomina morosa contro la sentenza del Tribunale che aveva respinto la sua opposizione

📌 LA VICENDA In tema di occupazione sine titulo di immobile, l’azione risarcitoria per responsabilità extracontrattuale, avente carattere personale, è esperibile esclusivamente contro l’occupante materiale del bene, ovvero il soggetto che ha detenuto fisicamente l’immobile senza titolo giuridico, non potendo essere rivolta contro soggetti estranei all’occupazione materiale quali il condominio che non abbia alcun rapporto diretto con la detenzione del bene, configurandosi la responsabilità aquiliana come strettamente personale in capo a chi ha posto in essere la condotta illecita di occupazione sine titulo. Il Tribunale di Napoli, con sentenza depositata nel 2026, ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dalla proprietaria di un immobile contro il condominio per l’occupazione sine titulo dello stesso da parte dell’ex portiere dello stabile. La controversia traeva origine dall’acquisto di un appartamento già adibito a casa del portiere che, dopo la cessazione del rapporto di lavoro, aveva continuato a occupare l’immobile senza titolo. Il giudice ha

📌 LA VICENDA In tema di supercondominio, quando più edifici costituiti in altrettanti condomini hanno in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, il supercondominio viene in essere de iure et de facto se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, operando la costituzione automatica del vincolo condominiale in virtù della sola obiettiva esistenza di beni, impianti e servizi comuni ai diversi fabbricati. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza depositata nel 2026, ha confermato l’esistenza di un supercondominio costituito automaticamente per la gestione di aree e servizi comuni a più edifici, rigettando l’appello proposto da alcuni proprietari di unità immobiliari che contestavano l’esistenza di vincoli condominiali. La controversia

📌 LA VICENDA In tema di somministrazione idrica condominiale, il servizio di riparto dei consumi idrici rilevati dal contatore master tra le singole unità abitative non può essere applicato automaticamente dal gestore in assenza di una delibera condominiale che richieda tale servizio, ai sensi dell’art. B.13 del Regolamento del Servizio Idrico Integrato e dell’art. 4 dell’allegato alla Deliberazione del Commissario n. 018 del 31 marzo 2011, configurandosi il servizio di riparto come prestazione accessoria che richiede la manifestazione di volontà del condominio attraverso l’amministratore, non potendo il gestore modificare unilateralmente le modalità di fatturazione dei consumi rispetto al contratto condominiale in corso di esecuzione. Il Tribunale di Cagliari, con sentenza depositata nel 2026, ha accolto la domanda di un condominio servito da utenza idrica condominiale con contatore master, accertando l’illegittimità del servizio di riparto applicato unilateralmente dal gestore idrico regionale. La controversia riguardava la fatturazione separata dei consumi delle singole

📌 LA VICENDA Quando due condomini distinti condividono un impianto comune servito da un unico fornitore, la ripartizione interna delle spese deve avvenire secondo le tabelle millesimali stabilite dal regolamento condominiale, anche in assenza di formale costituzione del supercondominio, applicandosi i criteri di ripartizione proporzionale previsti per i servizi comuni. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2026, ha affermato che in presenza di un supercondominio di fatto, costituito da due condomini che utilizzano un impianto termico centralizzato comune, il condominio che ha corrisposto per intero le spese di fornitura gas ha diritto alla ripetizione della quota di competenza dell’altro condominio, calcolata secondo le tabelle millesimali. La mancata formalizzazione del supercondominio rileva solo nei rapporti interni tra i condomini, non potendo essere opposta al fornitore. Il regolamento condominiale prevede che tutti i condomini debbano contribuire alle spese per i servizi comuni in proporzione del valore della rispettiva quota di proprietà

📌 LA VICENDA L’amministratore condominiale può legittimamente richiedere il versamento di somme su un conto corrente intestato alla propria persona fisica, senza violare l’art. 1129 comma 7 c.c., quando tale modalità di pagamento discende da un accordo transattivo con l’assemblea condominiale per il pagamento di compensi arretrati, purché il condominio sia comunque dotato di un conto corrente intestato al condominio per la gestione ordinaria. Il Tribunale di Paola, con sentenza del 2026, ha rigettato la domanda di un condomino che contestava la richiesta dell’amministratrice di versare quote su un conto corrente personale. Il giudice ha ritenuto che l’obbligo di cui all’art. 1129 c.c. era stato rispettato, esistendo un conto corrente intestato al condominio per la gestione ordinaria. Il versamento contestato era destinato a un conto personale dell’amministratrice in esecuzione di un accordo transattivo verbalizzato in assemblea, avente ad oggetto il pagamento rateale di compensi arretrati. La presunzione di verità del

📌 LA VICENDA Nella responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., l’attore deve provare l’evento dannoso e il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito, non essendo sufficiente la produzione di preventivi, fatture e fotografie prive di data certa quando manca la dimostrazione oggettiva del collegamento causale. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2026, ha rigettato l’appello di una condomina che lamentava danni al terrazzo causati da lavori condominiali del 2016 e danni ai mobili per allagamento del 2021. L’onere della prova del nesso causale grava su chi agisce in giudizio per responsabilità da custodia, e tale prova deve essere fornita con elementi certi e oggettivi. Il lungo tempo trascorso tra evento e riparazione, unito all’assenza di un accertamento tecnico preventivo, ha reso impossibile cristallizzare lo stato dei luoghi. La responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. richiede prova rigorosa del collegamento tra cosa custodita

📌 LA VICENDA Introduzione La trasformazione societaria dell’amministratore condominiale da società in accomandita semplice a società a responsabilità limitata comporta un mutamento sostanziale del soggetto tenuto al possesso dei requisiti previsti dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Mentre nella s.a.s. i requisiti professionali e di onorabilità devono essere verificati in capo al socio accomandatario illimitatamente responsabile, nella s.r.l. è l’amministratore unico della società di capitali a dover possedere tali requisiti. L’assemblea condominiale deve essere informata dell’avvenuta trasformazione e verificare che il nuovo soggetto sia in possesso dei requisiti di legge, a pena di nullità del contratto di amministrazione. La mancata verifica inficia la legittimazione a convocare l’assemblea, determinando l’annullamento delle delibere assunte per vizio di convocazione. Lo ha stabilito il Tribunale di Taranto con sentenza del 2026. Massima “Premesso che, a mente dell’art. 66 disp. att. c.c., l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni

📌 LA VICENDA Introduzione L’obbligazione del condomino verso il condominio e le vicende contrattuali del condominio con i fornitori sono totalmente distinte e indipendenti. Il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evoluzione delle relazioni contrattuali tra condominio e fornitori, altrimenti scaricherebbe sugli altri condomini gli oneri del proprio inadempimento. La delibera di spesa divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo immediato del condomino di pagare la somma dovuta, indipendentemente dalle eventuali controversie tra il condominio e gli appaltatori. Non costituisce abuso del diritto l’azione esecutiva promossa dall’amministratore per recuperare i crediti condominiali, anche quando il condominio sia inadempiente verso i propri fornitori. Lo ha stabilito la Corte d’Appello di Bologna con sentenza del 2026. Massima “Il Collegio rileva, come affermato nella sentenza impugnata, che ai sensi dell’art. 1129, comma 9 e 12 n.6), c.c. l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute

📌 LA VICENDA Introduzione La clausola di non solidarietà inserita nel contratto di appalto condominiale produce effetti non solo nella fase esecutiva ma anche in quella processuale, impedendo all’appaltatore di agire contro il condominio per il recupero del corrispettivo. La clausola di non solidarietà, se interpretata in combinato con le pattuizioni sul riparto del prezzo tra i singoli condomini, obbliga l’impresa ad agire esclusivamente nei confronti dei condomini morosi, escludendo la legittimazione passiva del condominio anche per l’accertamento dell’obbligo di pagamento. Il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, già affermato dalle Sezioni Unite, viene così esteso contrattualmente fino a precludere la stessa formazione del titolo esecutivo contro la compagine condominiale. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli con sentenza del 2026. Massima “Le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza n. 9148/2008, relativamente alle obbligazioni di pagamento assunte nei confronti di terzi dall’amministratore nell’interesse del condominio, hanno chiarito che