Condominio

📌 LA VICENDA In tema di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare, la responsabilità per danni da lastrico solare di uso o proprietà esclusiva ha natura di ordinaria responsabilità aquiliana ex art. 2051 c.c., sicché l’art. 1126 c.c. — norma che regola il criterio di ripartizione delle spese di ricostruzione e riparazione — costituisce altresì parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto valevole ai fini della ripartizione del danno tra condominio e proprietario esclusivo, in assenza di prova della responsabilità esclusiva del titolare del diritto d’uso, entrambi gravati da concorrente obbligo di custodia. Il Tribunale di Napoli, Sezione Seconda Civile, con sentenza del 2026, ha applicato i principi espressi da Cass. SU2016 e dalle successive pronunce conformi, riconoscendo la responsabilità solidale del condominio e dei proprietari dei terrazzi a livello per i danni da infiltrazioni accertati in sede di ATP. Il criterio di riparto dei danni da lastrico […]

📌 LA VICENDA In tema di rapporto tra amministratore e condominio, l’onere probatorio dell’amministratore di condominio per il rimborso delle anticipazioni sostenute in favore del mandante, desumibile dall’art. 1720 c.c. e dalla disciplina del mandato applicabile ratione temporis ai sensi dell’art. 1129 c.c., impone la produzione di una contabilità idonea a rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione, con la conseguenza che, in difetto di tale documentazione, il credito restitutorio non può ritenersi provato neppure ove una consulenza tecnica contabile abbia tentato di ricostruire i movimenti su base documentale parziale e con metodo indiretto. La Corte d’Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, con sentenza del 2026, ha confermato il rigetto della domanda riconvenzionale dell’ex amministratore, ribadendo che l’onere probatorio dell’amministratore di condominio per il rimborso delle anticipazioni non può essere assolto mediante ricevute rilasciate a sé stesso in qualità di condomino, deposizioni

📌 LA VICENDA In tema di scioglimento del condominio ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, richiamate nei singoli atti di compravendita, che prevedono l’inseparabilità dei beni comuni condominiali dalle singole unità immobiliari quali pertinenze poste in perpetuo al loro servizio, non ostano allo scioglimento del condominio con contestuale costituzione di un supercondominio per i beni rimasti in comune, in quanto il rapporto pertinenziale con i beni comuni sussiste rispetto alle singole unità abitative e tale rimane anche dopo lo scioglimento, e parimenti i rapporti di servitù stabiliti hanno dal lato attivo il supercondominio che si costituisce quale conseguenza della creazione di due condomini separati che utilizzano congiuntamente alcuni beni comuni, non potendo la clausola di inseparabilità essere interpretata nel senso di impedire lo scioglimento ma esclusivamente nel senso di vietare la cessione del diritto di proprietà sulla singola unità immobiliare

📌 LA VICENDA In tema di opposizione all’esecuzione proposta dal condomino moroso avverso l’azione esecutiva intrapresa dal creditore del condominio ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., la legittimazione processuale passiva per le contestazioni relative alla veridicità, validità o correttezza della dichiarazione sulle generalità dei condomini morosi resa dall’amministratore del condominio spetta al solo amministratore in proprio e non come rappresentante dell’ente condominiale, in quanto l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi costituisce un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo a una responsabilità di tipo aquiliano. La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza depositata nel 2026, ha rigettato l’appello proposto da una condomina morosa contro la sentenza del Tribunale che aveva respinto la sua opposizione

📌 LA VICENDA In tema di occupazione sine titulo di immobile, l’azione risarcitoria per responsabilità extracontrattuale, avente carattere personale, è esperibile esclusivamente contro l’occupante materiale del bene, ovvero il soggetto che ha detenuto fisicamente l’immobile senza titolo giuridico, non potendo essere rivolta contro soggetti estranei all’occupazione materiale quali il condominio che non abbia alcun rapporto diretto con la detenzione del bene, configurandosi la responsabilità aquiliana come strettamente personale in capo a chi ha posto in essere la condotta illecita di occupazione sine titulo. Il Tribunale di Napoli, con sentenza depositata nel 2026, ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dalla proprietaria di un immobile contro il condominio per l’occupazione sine titulo dello stesso da parte dell’ex portiere dello stabile. La controversia traeva origine dall’acquisto di un appartamento già adibito a casa del portiere che, dopo la cessazione del rapporto di lavoro, aveva continuato a occupare l’immobile senza titolo. Il giudice ha

📌 LA VICENDA In tema di supercondominio, quando più edifici costituiti in altrettanti condomini hanno in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, il supercondominio viene in essere de iure et de facto se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, operando la costituzione automatica del vincolo condominiale in virtù della sola obiettiva esistenza di beni, impianti e servizi comuni ai diversi fabbricati. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza depositata nel 2026, ha confermato l’esistenza di un supercondominio costituito automaticamente per la gestione di aree e servizi comuni a più edifici, rigettando l’appello proposto da alcuni proprietari di unità immobiliari che contestavano l’esistenza di vincoli condominiali. La controversia

📌 LA VICENDA In tema di somministrazione idrica condominiale, il servizio di riparto dei consumi idrici rilevati dal contatore master tra le singole unità abitative non può essere applicato automaticamente dal gestore in assenza di una delibera condominiale che richieda tale servizio, ai sensi dell’art. B.13 del Regolamento del Servizio Idrico Integrato e dell’art. 4 dell’allegato alla Deliberazione del Commissario n. 018 del 31 marzo 2011, configurandosi il servizio di riparto come prestazione accessoria che richiede la manifestazione di volontà del condominio attraverso l’amministratore, non potendo il gestore modificare unilateralmente le modalità di fatturazione dei consumi rispetto al contratto condominiale in corso di esecuzione. Il Tribunale di Cagliari, con sentenza depositata nel 2026, ha accolto la domanda di un condominio servito da utenza idrica condominiale con contatore master, accertando l’illegittimità del servizio di riparto applicato unilateralmente dal gestore idrico regionale. La controversia riguardava la fatturazione separata dei consumi delle singole

📌 LA VICENDA Quando due condomini distinti condividono un impianto comune servito da un unico fornitore, la ripartizione interna delle spese deve avvenire secondo le tabelle millesimali stabilite dal regolamento condominiale, anche in assenza di formale costituzione del supercondominio, applicandosi i criteri di ripartizione proporzionale previsti per i servizi comuni. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2026, ha affermato che in presenza di un supercondominio di fatto, costituito da due condomini che utilizzano un impianto termico centralizzato comune, il condominio che ha corrisposto per intero le spese di fornitura gas ha diritto alla ripetizione della quota di competenza dell’altro condominio, calcolata secondo le tabelle millesimali. La mancata formalizzazione del supercondominio rileva solo nei rapporti interni tra i condomini, non potendo essere opposta al fornitore. Il regolamento condominiale prevede che tutti i condomini debbano contribuire alle spese per i servizi comuni in proporzione del valore della rispettiva quota di proprietà

📌 LA VICENDA L’amministratore condominiale può legittimamente richiedere il versamento di somme su un conto corrente intestato alla propria persona fisica, senza violare l’art. 1129 comma 7 c.c., quando tale modalità di pagamento discende da un accordo transattivo con l’assemblea condominiale per il pagamento di compensi arretrati, purché il condominio sia comunque dotato di un conto corrente intestato al condominio per la gestione ordinaria. Il Tribunale di Paola, con sentenza del 2026, ha rigettato la domanda di un condomino che contestava la richiesta dell’amministratrice di versare quote su un conto corrente personale. Il giudice ha ritenuto che l’obbligo di cui all’art. 1129 c.c. era stato rispettato, esistendo un conto corrente intestato al condominio per la gestione ordinaria. Il versamento contestato era destinato a un conto personale dell’amministratrice in esecuzione di un accordo transattivo verbalizzato in assemblea, avente ad oggetto il pagamento rateale di compensi arretrati. La presunzione di verità del

📌 LA VICENDA Nella responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., l’attore deve provare l’evento dannoso e il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito, non essendo sufficiente la produzione di preventivi, fatture e fotografie prive di data certa quando manca la dimostrazione oggettiva del collegamento causale. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2026, ha rigettato l’appello di una condomina che lamentava danni al terrazzo causati da lavori condominiali del 2016 e danni ai mobili per allagamento del 2021. L’onere della prova del nesso causale grava su chi agisce in giudizio per responsabilità da custodia, e tale prova deve essere fornita con elementi certi e oggettivi. Il lungo tempo trascorso tra evento e riparazione, unito all’assenza di un accertamento tecnico preventivo, ha reso impossibile cristallizzare lo stato dei luoghi. La responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. richiede prova rigorosa del collegamento tra cosa custodita