Condominio

📌 LA VICENDA In tema di condominio orizzontale costituito da villette a schiera, il regolamento condominiale di natura contrattuale che attribuisce espressamente al singolo condomino in proprietà esclusiva elementi quali il tetto, il frontalino e il cornicione della propria unità abitativa prevale sulla presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 c.c., in quanto il titolo – ivi incluso il regolamento contrattuale originario – contiene una disciplina derogatoria rispetto al codice civile, con la conseguenza che le spese di manutenzione straordinaria di tali elementi gravano esclusivamente sul proprietario e non possono essere poste a carico del condominio. La Corte d’Appello di Roma, Sezione VIII Civile, con sentenza del 2026, ha confermato la pronuncia del Tribunale di [OMISSIS] che aveva rigettato la domanda di rimborso proposta da un condomino il quale aveva sostenuto le spese di manutenzione straordinaria di tetto, frontalini e cornicioni della propria villetta a schiera, ritenendo tali elementi di proprietà […]

📌 LA VICENDA In tema di condominio negli edifici, la diversa distribuzione delle carature millesimali tra due unità immobiliari contigue a seguito di frazionamento o accorpamento, pur restando immutata la somma complessiva dei millesimi originari, non costituisce una revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. ma un mero adeguamento del calcolo matematico di riparto operabile dall’amministratore senza necessità di approvazione unanime. Il Tribunale di Napoli, con la pronuncia in commento, affronta la complessa questione della natura giuridica della ridistribuzione dei millesimi a seguito di variazioni nella consistenza delle proprietà esclusive. La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera che applicava riparti di spesa basati su una prassi pluridecennale di calcolo, contestata dalla parte attrice per assenza di una formale approvazione assembleare. Il Giudice chiarisce che, laddove non vi sia una modifica del valore proporzionale complessivo del piano o della sezione interessata, l’adeguamento delle quote rappresenta un atto

📌 LA VICENDA Il conduttore di un’unità immobiliare condominiale, non rivestendo la qualità di condomino né essendo parte del rapporto di mandato intercorrente tra l’amministratore e i singoli proprietari delle proprietà esclusive, è privo di legittimazione attiva a far valere la responsabilità professionale dell’amministratore per inadempimento agli obblighi assunti con l’incarico, restando del tutto estraneo ai rapporti che intercorrono tra i condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che non sussiste alcuna azione diretta del conduttore nei confronti dell’amministratore ex artt. 1131 e 1710 c.c. La Corte d’Appello di Firenze, Prima Sezione Civile, con sentenza del 2026, ha confermato integralmente l’ordinanza del Tribunale di Grosseto che aveva rigettato il ricorso proposto da un conduttore titolare di un esercizio commerciale, il quale lamentava il comportamento negligente dell’amministratore condominiale nella gestione del sinistro causato da ingenti infiltrazioni d’acqua nel proprio locale, quantificato in oltre [OMISSIS] euro da perizia

📌 LA VICENDA In tema di partecipazione all’assemblea condominiale, il comproprietario di un’unità immobiliare ha diritto di intervenire in assemblea senza necessità di delega scritta dell’altro comproprietario, in quanto l’art. 67 co. 2 disp. att. c.c. non impone alcuna forma scritta per la designazione del rappresentante unitario, operando tra i comproprietari un reciproco rapporto di rappresentanza per gli atti di ordinaria amministrazione, con la conseguenza che l’illegittimo impedimento della partecipazione dell’avente diritto integra un vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea che determina l’annullabilità della delibera, da far valere nel termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c.. Il Tribunale di Napoli, IV Sezione Civile, con sentenza del 2026, ha annullato la delibera assembleare adottata in una riunione condominiale alla quale era stata impedita la partecipazione di una comproprietaria al 50%, assegnataria dell’immobile a seguito di separazione personale, sul presupposto che la stessa fosse sprovvista di delega scritta dell’altro comproprietario. La

📌 LA VICENDA L’amministratore condominiale uscente, alla cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, compresa quella nella disponibilità dei singoli condomini: tale obbligo discende dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario ex artt. 1129, 1710 e 1176 c.c., era configurabile anche prima della riforma di cui alla L. n. 220/2012 e la sua violazione integra inadempimento contrattuale che legittima la condanna al risarcimento del danno, con valore confessorio attribuito alla dichiarazione resa in udienza dal resistente circa la disponibilità al pagamento di una determinata somma. Il Tribunale di Milano, Tredicesima Sezione Civile, con sentenza del 2026, ha accolto parzialmente il ricorso di un condominio della provincia di Milano nei confronti del proprio ex amministratore, il quale, nei periodi di esercizio 2019-2020 e 2020-2021, aveva effettuato prelievi ingiustificati dal conto corrente condominiale, omesso la corretta tenuta

📌 LA VICENDA L’amministratore condominiale è tenuto in proprio a comunicare ai creditori del condominio i dati anagrafici dei condomini morosi ai sensi dell’art. 63 comma 2 disp. att. c.c., trattandosi di un dovere legale di cooperazione estraneo al rapporto di mandato intercorrente con i condomini, la cui violazione dà luogo a una responsabilità di tipo aquiliano e non contrattuale, con conseguente legittimazione passiva dell’amministratore in proprio e non del condominio in persona dell’amministratore. Il Tribunale di Pescara, con sentenza del 2026, ha accolto il ricorso di una società creditrice del condominio che aveva richiesto invano all’amministratore l’elenco dei condomini morosi. La decisione si inserisce nel solco tracciato dalla Cassazione 2025, confermando che l’obbligo di comunicare i dati non rientra tra le attribuzioni dispositive e i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c., ma costituisce un obbligo personale gravante sull’amministratore in proprio. ⚖️ LA SENTENZA

📌 LA VICENDA Il condomino acquirente non è obbligato solidalmente con il dante causa per i debiti condominiali sorti e stabilizzatisi prima del biennio precedente l’acquisto ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.; il compenso dell’amministratore rientra tra le spese ordinarie e periodiche della gestione, con insorgenza del relativo debito al momento della nomina assembleare, sicché la successiva delibera di approvazione del bilancio recante il credito dell’amministratore non determina alcuno spostamento temporale in avanti del debito ai fini del computo del biennio; la partecipazione del nuovo condomino alla delibera assembleare di dilazione del debito pregresso non integra né riconoscimento del debito né accollo, non potendo egli disporre di un’obbligazione di cui non è titolare. Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in esame, fa applicazione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione 2025, affermando l’ammissibilità dell’opposizione all’esecuzione del condomino che intenda far valere la propria estraneità al debito

📌 LA VICENDA In tema di lavori di restauro della facciata condominiale eseguiti con l’opzione dello sconto in fattura ai sensi dell’art. 121, comma 1, lett. a), D.L. 34/2020, gli oneri e gli accessori derivanti dalla successiva cessione del credito fiscale dall’imprenditore all’intermediario finanziario — determinati dalla differenza tra il valore nominale del credito ceduto e il corrispettivo attualizzato ricevuto — possono essere contrattualmente traslati sul condominio committente, con piena efficacia vincolante ove l’assemblea abbia approvato il preventivo dell’impresa che tali oneri indicava espressamente, a nulla rilevando che il verbale assembleare non ne faccia menzione perspicua. Il Tribunale di Torino, con la sentenza in esame, affronta uno dei nodi interpretativi più controversi del contenzioso post-bonus facciate: la legittimità dell’addebito al condominio committente degli oneri di attualizzazione del credito ceduto dall’impresa all’intermediario finanziario. La Corte chiarisce che l’opzione per lo sconto in fattura, rimessa per legge alla scelta del committente, non

📌 LA VICENDA In tema di supercondominio, la delibera assembleare del singolo lotto che approvi rendiconto consuntivo e bilancio di previsione comprendenti voci di spesa relative a beni e servizi comuni all’intero complesso — quali impianti idrici ed elettrici condivisi tra i lotti — è affetta da nullità radicale per difetto assoluto di attribuzioni, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, e non da mera annullabilità soggetta al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c.; la mancata convocazione dei proprietari degli altri lotti non integra pertanto un vizio procedimentale sanabile bensì la decisione su un oggetto radicalmente estraneo alle competenze dell’assemblea deliberante. La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza in esame, applica al contenzioso supercondominiale i principi enunciati dalle Sezioni Unite 2021 in materia di nullità delle delibere assembleari, con una precisazione di rilievo sistematico: quando l’assemblea di un singolo lotto deliberi

📌 LA VICENDA In tema di uso delle parti comuni dell’edificio condominiale, l’occupazione stabile del sottoscala e dell’androne condominiale mediante beni di proprietà esclusiva di un condomino costituisce condotta illegittima ai sensi dell’art. 1102 c.c. quando altera la destinazione della cosa comune, ne pregiudica il decoro e impedisce agli altri condomini la libera fruizione dello spazio, con la conseguenza che il danno deve ritenersi in re ipsa e il relativo risarcimento decorre dalla data di commissione dell’illecito, indipendentemente dalla prova di un pregiudizio concreto. Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 2026, ha rigettato l’impugnazione della delibera condominiale che aveva disposto lo sgombero delle parti comuni e, accogliendo la domanda riconvenzionale del condominio, ha condannato i comproprietari sia alla rimozione degli oggetti sia al risarcimento del danno in via equitativa. L’art. 1102 c.c. non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività dei divieti di uso delle